인천지방법원 2025타경513199. 인천 서구 심곡동 동신테크빌B동의 전용 59.06㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 130,000,000원, 두 차례 유찰 후 현재 최저매각가는 63,700,000원입니다. 권리 구조의 핵심은 2022.09.22. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준으로 잡혀 있는 가운데, 그보다 앞선 을구 7번 한국토지주택공사 주택임차권이 존재한다는 점입니다. 원칙적으로는 선순위 임차권이라 매수인 인수 위험이 생기지만, 이 사건에는 해당 임차권에 대한 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 그 권리에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 반영해야 합니다.
반대로 이 확약을 모든 점유자에게 넓혀 적용하면 안 됩니다. 보증기관인 한국토지주택공사는 이혜진의 보증금을 대위·승계한 중복 신고이므로 120,000,000원을 별도의 보증금으로 한 번 더 합산하면 안 됩니다. 보증기관 승계를 제외하면 실제 임차·점유 신고는 이혜진과 명칭이 ‘주식회’로 기재된 건 등 2건이고, 후자의 전입일과 보증금은 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 335-12 비동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.06㎡ · 4층 건물 중 1층 |
| 단지 / 규모 | 동신테크빌B동 · 8세대 · 2001.05.30 준공 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 · 2020.05.21 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 150,314,465원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 붙었다
② 임차인·점유 관계 — 보증기관 중복을 빼고 본다
| 성명 / 구분 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜진 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 말소기준 2022.09.22 이후 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 |
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 2021.10.06 임차권 경정: 2020.05.18 | 120,000,000원 | 있음 | 있음 확정일자 2020.04.27 · 배당요구 | 승계 이혜진 보증금의 중복 신고 |
| 주식회 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 이혜진 보증금의 대위·승계 신고이므로 보증금 120,000,000원을 이혜진 보증금과 별도로 합산하지 않습니다. 을구 7-2는 을구 7번 임차권의 주민등록일을 2020.05.18로 경정한 등기이며 별도 임차인으로 세지 않습니다.
③ 시세 비교 — 63.7%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
시세 자료상 최근 12개월 평균과 전체 평균은 모두 100,000,000원이고, 현재 최저가 63,700,000원은 그 지표의 63.7%입니다. 그러나 확인되는 실거래 표본은 2024.01 단 1건이고, 거래 면적이 44.84㎡로 대상 물건의 59.06㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 63.7%라는 비율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 44.84㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 시세지표 | 대상 59.06㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,546,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 150,314,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 한국토지주택공사 보증금에서 57,846,600원이 미배당되어 매수인 인수로 잡힙니다. 다만 이 사건은 을구 7번 임차권 말소 동의 확약이 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 등재된 4층 철근콘크리트조 건물의 1층 101호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구청 남서측 인근 주거지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 전철역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 1,352,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 폐문부재로 내부 직접 확인이 불가능해 지자체 도면과 탐문조사를 바탕으로 통상적인 인테리어·관리 상태를 전제로 감정됐습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 2.6회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있어 매각가격뿐 아니라 재매각 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.02 제출된 을구 7번 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 확약은 한국토지주택공사 을구 7번 임차권에만 적용됩니다. 다른 임차·점유 신고까지 자동으로 소멸한다고 보면 안 됩니다.
- ‘주식회’ 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력은 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 신원·점유시기·계약관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 120,000,000원은 이혜진 보증금의 대위·승계이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 시세 표본 검증. 확인되는 거래는 2024.01 44.84㎡ 1건뿐이며 대상은 59.06㎡입니다. 63.7%라는 비율만으로 가격 우위를 단정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비·누수·설비 상태 등을 현장조사에서 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리분석이 끝난 물건은 아니다”
이 사건의 가장 큰 위험이었던 선순위 120,000,000원 임차권은 말소 동의 확약으로 실질 인수 0원이 되어 구조가 크게 개선됐습니다. 그래서 현재 최저가 63,700,000원을 기준으로 보면 주된 임차권 때문에 실질취득액이 120,000,000원 부근으로 되돌아가는 인수형 함정은 해소됩니다.
하지만 여기서 곧바로 ‘63,700,000원에 깨끗하게 취득한다’고 결론 내리기에는 남은 확인사항이 분명합니다. 확약 밖의 별도 임차·점유 신고는 보증금과 전입일이 미상이고, 시세 비교도 44.84㎡ 단 1건이라 대상 59.06㎡의 현재 가치를 강하게 뒷받침하지 못합니다. 8세대 다세대, 2회 유찰, 경매 평균 유찰 2.6회라는 환금성 지표도 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 을구 7번 확약의 실제 적용을 확인하고, 미상 점유자의 대항력·보증금을 해소한 뒤, 대상 면적에 맞는 시세를 재확인하는 것입니다.
