인천지방법원 2025타경513199. 인천 심곡동 비동 1층 101호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 130,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 91,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사마니주택으로, 2020.05.28 거래가액 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정으로 진행되고 청구금액은 150,314,465원입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “7천만원 가까이 할인됐다”가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 한국토지주택공사 주택임차권 120,000,000원이 존재하기 때문입니다. 확약서가 없다면 현재 회차 배당에서 부족한 31,038,000원이 매수인 인수 위험으로 계산되고, 더 유찰될수록 미배당액이 57,846,601원, 76,612,621원으로 커지는 구조입니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 다만 2026.02.02 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서를 해당 임차권에 적용하면, 그 주된 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서를 같이 봐야 한다

말소기준은 2022.09.22 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.07.06 을구 7번 한국토지주택공사 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 지워지지 않는 선순위 권리입니다. 보증금은 120,000,000원, 확정일자는 2020.04.27이며, 주민등록일자는 뒤의 경정등기에서 2020.05.18로 정정됐습니다.

다만 이 확약은 을구 7번 임차권에 관한 위험을 다루는 것이지, 다른 점유관계까지 자동으로 없애는 것은 아닙니다. 현황조사에는 이혜진의 전입일이 2023.01.30으로 기록돼 말소기준 2022.09.22보다 늦어 그 기록만 기준으로는 대항력이 없습니다. 한편 별도의 ‘주식회’ 주거 점유 기록은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다.

② 임차·점유 관계 — 보증기관 승계는 중복 합산 금지

실제 임차인으로 확인되는 사람은 이혜진 1명입니다. 한국토지주택공사는 이혜진 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로, 이혜진과 LH의 보증금을 별개의 임대차보증금처럼 더해서는 안 됩니다. 을구 7-2 역시 새로운 별도 임차권이 아니라 을구 7번 임차권의 주민등록일자를 2020.05.18로 바로잡은 경정등기입니다.

③ 시세 비교 — 91%지만, 비교표본이 약하다

거래자료상 단지명은 동신테크빌B동, 총 8세대입니다. 확인되는 실거래는 2024.01 한 건으로, 전용 44.84㎡·4층·100,000,000원입니다. 대상 호실 기준 면적은 59.06㎡로 잡혀 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 실질취득 91,000,000원이 비교 실거래 100,000,000원의 91.0%라는 숫자는 확인되지만, 이를 곧바로 “시세보다 9% 싸다”는 결론으로 확대해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

배당산식 자체로는 한국토지주택공사 보증금 중 31,038,000원이 미배당됩니다. 다만 2026.02.02 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서를 적용해 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수가 커진다

이 표가 보여주는 핵심은 선순위 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 최저가 하락만 볼 수 없다는 것입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 이 사건은 확약서 때문에 을구 7번 임차권에 한해서 그 구조가 실질적으로 해소되는 것으로 평가하지만, 확약 밖 점유 위험은 그대로 별도 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 전철역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물의 1층 101호이며 외벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 기본적인 전기설비·위생설비·급배수설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 남측으로 차량 통행 가능한 포장 공도와 접합니다. 공시지가는 1,352,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
• 상태 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 감정은 거주민·인근 공인중개사 탐문과 통상적인 내부 관리상태를 전제로 이뤄졌습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인 실거래가 1건뿐이고 단지 경매 평균 유찰횟수도 2.3회로 표시돼, 거래표본을 통한 환금성 판단이 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.02.02 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서의 당사자·대상 권리·말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
• LH 대위관계 확인. 한국토지주택공사 120,000,000원은 이혜진 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 중복 보증금으로 계산하지 마십시오.
• ‘주식회’ 점유 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 최신본을 대조해야 합니다.
• 이혜진 기록 대조. 현황조사상 전입 2023.01.30과 을구 7번 임차권의 주민등록 경정일 2020.05.18이 함께 존재하므로 원본 서류에서 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 비교 주의. 100,000,000원 실거래는 44.84㎡·4층 한 건으로, 대상 59.06㎡·1층과 면적·층이 다릅니다. 91.0% 수치만으로 시세 할인폭을 확정하지 마십시오.
• 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 직접 확인이 되지 않았습니다. 점유상태와 내부 관리상태를 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 확약 범위가 먼저다

이 물건은 감정가 130,000,000원에서 한 번 유찰돼 91,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 처음 봐야 할 숫자는 할인율이 아니라 선순위 한국토지주택공사 임차보증금 120,000,000원입니다. 현재 배당산식에서는 31,038,000원이 남지만, 2026.02.02 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서로 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 반영할 수 있다는 점이 이 사건의 가장 큰 변화입니다.

그렇다고 곧바로 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. LH는 이혜진 보증금의 대위·승계여서 중복 합산하면 안 되지만, 확약 밖에 전입·보증금 미상의 ‘주식회’ 주거 점유 기록이 남아 있습니다. 시세도 44.84㎡ 실거래 1건뿐이라 대상 59.06㎡의 가격을 충분히 대표하지 못합니다. 따라서 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소, 그러나 미상 점유와 약한 시세표본 때문에 확인이 끝나지 않은 C급 사건”입니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 확약서가 실제 매각 후 말소까지 확실히 연결되는지, 그리고 확약 밖 점유자가 무엇인지를 확인하는 데 있습니다.