인천지방법원 2025타경513216. 계산동 은행마을강북아파트 401동 3층301호입니다. 소유자는 이영오이며 2009.08.28. 거래가 305,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2024.10.15. 설정된 주식회사안양저축은행의 근저당권 97,500,000원입니다. 이후 이능우의 근저당 500,000,000원, 양경식 가압류 5,200,000원, 경매개시결정과 압류 등은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순서보다 앞서 들어온 임차관계입니다. 신은교는 2023.09.20. 전입·점유했고 확정일자는 2023.08.07.입니다. 말소기준권리인 2024.10.15. 근저당보다 앞서므로 대항력이 있는 임차권이고, 2025.10.16. 임차권등기까지 마쳤습니다. 미반환 보증금은 256,500,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513216 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 1084-2 은행마을강북아파트 401동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 제401동 제3층 제301호 |
| 임차권등기 범위 | 제3층 제301호 102.48㎡ 전부 |
| 소유자 | 이영오 · 2009.08.28. 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 301,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 77,558,735원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
② 임차인 분석 — 현재 0원 인수와 ‘미상 위험’을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강영주 | 2023.09.20. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신은교 | 2023.09.20. | 2023.08.07. | 256,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
신은교의 임차보증금은 원래 285,000,000원이며 그중 반환되지 않은 금액이 256,500,000원입니다. 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차에서는 배당표상 256,500,000원 전액이 배당되므로 신은교와 관련한 매수인 인수는 0원입니다.
반면 강영주는 전입일 2023.09.20.이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 “대항력 있는 임차인”으로 확정해서도, 반대로 “인수 없음”으로 지워서도 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 보고 보증금·계약관계·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰될수록 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 신은교 관련 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 301,000,000원 | 0원 | 보증금 256,500,000원 전액 배당 |
| 2회 유찰 시 | 210,700,000원 | 49,549,800원 | 낙찰가 + 인수액으로 봐야 함 |
| 3회 유찰 시 | 147,490,000원 | 111,874,860원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액이 크게 증가 |
여기에 강영주의 보증금이 별도로 존재한다면 실질 부담은 더 커질 수 있습니다. 현재 배당표의 인수 0원은 확인된 신은교 임차권에 관한 현재 회차 계산으로 이해해야 하며, 보증금이 확인되지 않은 점유자까지 포함해 모든 인수 위험이 0원이라는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 임차인 신은교 보증금 | 256,500,000원 | 256,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사안양저축은행 | 97,500,000원 | 39,486,000원 |
| 3. 근저당 · 이능우 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 양경식 | 5,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신은교 보증금이 전액 배당되고, 말소기준권리 근저당에는 39,486,000원만 배당됩니다. 채권자 미배당은 563,214,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 계양구청 동측 인근. 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 이용. 아파트로 이용중이며 위생·급배수설비, 지역난방, 소화전, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 이용해 출입합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(계산택지)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강영주 임대차 원본 확인. 보증금·계약기간·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 신은교 배당 결과 확인. 현재 회차는 전액 배당 계산이지만 실제 배당표에서 256,500,000원이 모두 변제되는지 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 인수가격 재계산. 2회 유찰 시 인수 49,549,800원, 3회 유찰 시 111,874,860원이 발생하므로 최저가만 비교하지 마세요.
- 세금 우선권 확인. 계양구와 국의 압류가 존재하므로 배당 전에 조세채권의 우선순위와 금액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2024.10.15. 근저당은 2026.01.15. 세현자산관리대부주식회사로 이전됐고 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 근질권이 설정됐습니다.
- 시세 검증. 감정가 430,000,000원에서 1회 유찰돼 301,000,000원이 됐다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일 단지·동일 면적 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — 현재 회차와 다음 회차는 전혀 다른 물건이다
현재 최저매각가 301,000,000원만 놓고 보면 신은교 보증금 256,500,000원이 전액 배당돼 그 임차권의 인수는 0원입니다. 그러나 이 구조는 한 번 더 유찰되는 순간 바뀝니다. 2회 유찰 시 49,549,800원, 3회 유찰 시 111,874,860원의 보증금 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 낙찰가는 내려가지만 실질취득 부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
더 중요한 것은 강영주입니다. 2023.09.20. 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 따라서 이 사건은 “70%까지 떨어진 아파트”가 아니라, 현재 회차의 신은교 인수 0원과 별개로 미상 임차관계를 해소한 뒤 실질취득가를 계산해야 하는 사건입니다. 권리 확인이 먼저이고 가격 판단은 그 다음입니다.
