창원지방법원 2024타경36588. 사천시 곤명면 마곡리 595-1, 595-2 및 건물로 구성된 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 납골당 등과 식당·화장실·홀, 사무실·기계실·창고 등으로 이용되고 있고, 토지 지목은 묘지, 면적은 3,199㎡입니다. 감정가 1,777,501,510원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 298,745,000원입니다.
그러나 이 물건은 단순히 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 숫자로 판단하면 안 됩니다. 등기상 현재 말소기준은 2024.05.10. 국민건강보험공단 압류인데, 현황조사·매각물건명세서에 나타난 음장수·음준영의 전입일은 각각 2017.11.17., 2020.06.09.로 더 빠릅니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수금액을 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경36588 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 곤명면 막골길 267-195 · 마곡리 595-1, 595-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 토지 지목 묘지 · 3,199㎡ |
| 이용상태 | 납골당 등 · 식당 · 화장실 · 홀 · 사무실 · 기계실 · 창고 등 |
| 소유자 | 재단법인한국기독교기념관하늘정원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,777,501,510원 / 298,745,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에이치에이치컴퍼니 / 894,691,083원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 더 중요하다
등기부에는 과거 근저당·가압류·경매 기록이 다수 있으나 상당수는 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2024.05.10. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤 강제경매개시결정과 김종광·조보상·최낙천의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 음장수 | 2017.11.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 음준영 | 2020.06.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 전입일은 말소기준일보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,982,430원 |
| 경매개시결정 · 주식회사 에이치에이치컴퍼니 | 894,691,083원 | 293,762,570원 |
| 가압류 · 김종광 | 120,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 조보상 | 177,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 최낙천 | 150,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,341,691,083원, 배당액은 293,762,570원, 미배당은 1,047,928,513원입니다. 위 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 수치를 실질적인 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 곤명면 마곡리 마곡교 남서측 인근의 산간 농촌지대로, 단독주택·사찰·농경지·임야 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입은 가능하나 면소재지 외곽으로 대중교통편은 다소 불편한 편입니다.
- 이용. 건물은 납골당 등, 식당·화장실·홀, 사무실·기계실·창고 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 묘지, 면적 3,199㎡, 보전관리지역이며 완경사·자루형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등이 포함 또는 저촉되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 토지상 조경석·석축·조경수·콘크리트포장·가로등·지하수 등이 매각 또는 평가에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 일련번호(1-2) 건물은 공부상 납골당이나 현황은 식당·화장실·홀 등으로 이용되고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 음장수·음준영의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정하지 마세요.
- 처분허가 가능 여부. 경상남도지사의 처분허가서 제출이 특별매각조건이므로 매수신청 전에 허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율 착시. 5회 유찰·16.81%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다. 비교 실거래 시세가 확인되지 않습니다.
- 특수용도 확인. 납골당 등으로 이용되는 건물과 묘지 토지의 이용·처분 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 현황 범위 확인. 제시외 건물 및 조경석·석축·조경수·포장·가로등·지하수의 포함 범위를 감정서와 현장에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “16.81%”보다 중요한 두 가지
이 물건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 1,777,501,510원에서 5회 유찰되어 최저가가 298,745,000원까지 내려왔습니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 할인율이 아닙니다. 첫째, 말소기준일보다 앞서 전입한 실제 임차인 2명의 보증금이 미상이어서 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 둘째, 특별매각조건으로 경상남도지사의 처분허가서 제출이 요구됩니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않는 만큼, 현재 단계에서는 “싸다”보다 임차보증금과 처분허가 가능 여부를 먼저 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
