창원지방법원 2024타경36588. 경상남도 사천시 곤명면 마곡리 595-1, 595-2 일대의 납골당 관련 건물과 토지가 대상입니다. 현재 소유자는 재단법인한국기독교기념관하늘정원이며, 주식회사 에이치에이치컴퍼니의 신청으로 강제경매가 진행되고 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 894,691,083원입니다.

이 물건에서 가장 눈에 띄는 것은 가격의 낙폭입니다. 감정가는 약 17.78억 원이지만 현재 최저가는 약 2.09억 원으로 내려왔습니다. 그러나 감정가격은 이 시설의 자유로운 거래 가능성이나 실제 매수 수요를 보장하는 가격이 아닙니다. 납골당이라는 특수 용도, 주무관청의 처분허가 요건, 확인되지 않은 점유관계를 함께 살펴야 합니다. 특히 허가를 받을 수 없다면 가격이 아무리 낮아져도 매수전략 자체가 성립하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸 예정, 점유 인수는 별도

말소기준권리는 2024.05.10 국민건강보험공단의 갑구 27번 압류입니다. 이어서 2024.08.13 강제경매개시결정이 등기되었고, 김종광·조보상·최낙천의 가압류가 뒤따랐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

주의할 것은 2019.02.21 사천시 압류입니다. 등기일만 보면 말소기준보다 앞서지만, 2019.12.20 해제로 이미 말소되었습니다. 따라서 이 압류를 현재 살아 있는 선순위 인수권리로 계산해서는 안 됩니다. 과거 설정됐던 근저당권들도 말소되어 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다.

다만 부동산의 과거 권리변동에는 2004년 한국토지신탁 명의의 신탁, 2006년 경매에 따른 소유권이전, 2014년 재단법인으로의 소유권이전이 포함됩니다. 현재 소유권과 신탁관계의 연혁을 원본 등기부 및 관련 서류와 대조할 필요가 있습니다. 특히 건물뿐 아니라 일괄매각 대상 토지별 권리 및 처분 제한사항도 별도로 확인해야 합니다.

② 점유·임차관계 — 2명 모두 보증금 미상

음장수와 음준영의 전입일은 모두 말소기준권리인 2024.05.10 압류보다 앞섭니다. 그러나 전입신고 사실만으로 대항력 있는 주택임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 실제 임대차계약의 존재, 점유 부분, 건물의 주거용 사용 여부, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되어야 합니다. 특히 대상 건물의 주된 용도가 납골당 등이라는 점에서 주택임대차보호법 적용 가능성 자체도 검토가 필요합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌고 우선배당 등으로 보증금이 소멸하지 않는 구조라면, 최저가가 더 내려가도 인수 부담이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에 묶이는 상황이 발생할 수 있습니다. 이 사건에서는 보증금 자체가 미상이므로 그러한 구조가 실제 성립하는지도 확정할 수 없습니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트나 실질 인수액을 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 하락이 곧 저평가는 아니다

현재 최저매각가는 209,122,000원으로 감정가 1,777,501,510원의 11.76% 수준입니다. 6회 유찰된 결과입니다. 그러나 납골당 관련 시설과 보전관리지역의 묘지 토지는 일반 주택·상가처럼 거래사례만으로 환금성을 쉽게 평가할 수 있는 자산이 아닙니다.

감정가에는 납골당 건물과 식당·홀 등의 부속시설, 토지 및 여러 부속물이 반영되어 있습니다. 그 가치가 실제 시장에서 실현되려면 적법한 이용 가능성, 허가의 승계·취득 가능성, 시설 운영 여건, 기존 이용계약의 상태 및 최종 매수 수요를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 일반 시장가격보다 저렴하다는 근거는 확보되지 않았습니다.

회차별 금액은 매각가를 가정한 배당 시나리오입니다. 미배당은 채권자에게 지급되지 못하는 금액이며, 그 자체가 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다. 점유자 보증금 등의 매수인 인수 가능성은 별도로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 209,122,000원 가정)

단순 배당 시산이며 실제 법원 배당표를 의미하지 않습니다. 국민건강보험공단 압류 관련 채권, 당해세, 임차인의 우선·최우선변제, 다른 법정 우선채권 등은 반영 결과가 달라질 수 있습니다. 강제경매 신청채권자에게 잔여 배당재원이 모두 지급된다는 시나리오도 실제 배당순위 확인을 전제로 합니다. 미배당 채권이 곧바로 낙찰자의 채무로 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 사천시 곤명면 마곡리 소재 마곡교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·사찰·농경지·임야 등이 혼재한 산간 농촌지대입니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 출입은 가능하나 면소재지 외곽에 위치해 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 일반 상업용 부동산과 비교하면 접근성과 수요 확보에 제약이 있을 수 있습니다.
• 이용상태. 주요 건물은 납골당으로 이용되고 있으며, 공부상 납골당인 다른 건물은 현황상 식당·화장실·홀 등으로 사용됩니다. 사무실·기계실·창고·가추 등의 제시외 건물도 있습니다.
• 토지. 지목은 묘지, 면적은 3,199㎡이며 보전관리지역입니다. 토지는 완경사·자루형이고 도로접면은 세로한면(가)으로 파악됩니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다. 용도와 개발행위를 변경할 때에는 별도의 인허가 검토가 필요합니다.
• 건물·설비. 주요 건물은 2001.12.15 사용승인된 철근콘크리트조 2층 건물로, 위생·급배수·화재경보설비 등이 설치되어 있습니다. 실제 설비 작동상태와 유지관리비는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 납골당은 특수목적시설로 잠재 매수자 범위가 제한될 수 있습니다. 일반 주거·근린상가와 달리 운영허가, 기존 이용관계, 유지관리 의무 및 향후 처분 가능성을 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 경상남도지사 처분허가. 가장 중요한 선결조건입니다. 주무관청에 처분허가 가능 여부와 신청요건을 확인하고, 매각물건명세서에 기재된 허가서 제출 조건을 충족할 수 있는지 집행법원에도 확인해야 합니다.
• 음장수·음준영의 점유 확인. 각자의 실제 점유 부분, 점유 원인, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 단순 전입 사실을 곧바로 대항력 확정으로 해석해서는 안 됩니다.
• 납골시설 이용관계. 기존 안치·사용계약, 사용권자, 운영주체, 관리비 수납 및 유지관리 책임 등을 확인해야 합니다. 시설 운영과 소유권 취득 후 계약관계가 어떻게 처리되는지 별도 법률 검토가 필요합니다.
• 일괄매각 범위. 마곡리 595-1·595-2 토지와 주요 건물, 제시외 건물 (ㄱ)~(ㅇ), 조경시설, 지하수 등 포함 범위를 감정평가서 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 토지·건물 권리 확인. 건물 등기 외에 토지별 등기부와 과거 신탁·소유권이전 연혁, 압류 및 법정 우선채권의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 계산. 매각대금 외에 인수 가능 보증금, 점유 정리비용, 시설 유지관리비, 인허가 관련 비용과 취득 부대비용을 합산해야 합니다.
• 운영·전용 가능성. 기존 납골당 용도의 적법한 운영 가능성 및 다른 용도 전환 가능 여부를 관계기관에 확인해야 합니다. 감정가와 최저가의 차이만으로 토지 개발가치가 있다고 추정해서는 안 됩니다.
• 현장 조사. 납골당, 식당·홀, 사무실, 기계실, 창고와 토지 경계 및 부속시설의 실제 상태를 확인해야 합니다. 장기간 운영·관리 상태에 따른 보수비용도 검토 대상입니다.
• 원본 대조. 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지·건물 등기부와 주무관청 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “11.76%라는 숫자보다 처분할 수 있는지가 먼저다”

이 사건은 감정가 1,777,501,510원짜리 물건을 209,122,000원에 매수할 수 있는 회차까지 내려왔습니다. 그러나 이 차액만으로 투자 기회라고 판단할 수는 없습니다. 납골당 관련 건물과 묘지 토지라는 특수성, 경상남도지사의 처분허가서 제출 의무, 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명이라는 중요한 불확실성이 남아 있기 때문입니다.

등기상으로는 말소기준 이후의 압류·가압류가 소멸하는 구조지만, 권리 소멸과 매수인 인수부담의 확정은 별개입니다. 시설의 적법한 취득·운영 가능성과 점유관계가 정리되어야 실질취득금액도 계산할 수 있습니다. 일반적인 시장 거래가격과의 비교 역시 검증되지 않았으므로 감정가 대비 낙폭을 시세차익으로 해석할 수 없습니다.

결론은 고위험·입찰 보류 검토입니다. 우선 경상남도지사 처분허가의 현실적 가능성을 확인하고, 그다음 점유자와 시설 관련 계약관계를 조사한 뒤, 확인된 매수인 인수액을 포함한 실제 취득비용을 산정해야 합니다. 6회 유찰은 낮은 입찰 시작가격을 뜻할 뿐, 안전한 취득이나 저렴한 시장가격을 보장하지 않습니다.