인천지방법원 2025타경507999. 인천 미추홀구 주안동의 ‘퓨처하우스 B동’으로 표시된 5층 다세대주택 중 4층 401호입니다. 전용면적은 49.66㎡이고 사용승인일은 2019.11.05입니다. 감정가는 200,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 68,600,000원까지 내려왔습니다.

표면상 할인율은 큽니다. 하지만 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차권 확약의 범위와 확약 밖 점유자입니다. 손유정의 임차보증금은 210,000,000원이고, 확약이 없다면 현재 회차에서 66,965,200원만 배당돼 143,034,800원이 미배당됩니다. 매각가와 이를 합친 룰상 실질취득은 211,634,800원으로, 낙찰가가 낮아도 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약

2019년에 설정됐던 남동신용협동조합·금덕수·주식회사서모건설의 근저당권은 모두 2019.12.06 말소됐습니다. 2019년 금덕수의 강제경매도 취하로 말소됐고, 2022년 도담자산관리대부의 11,496,153원 가압류 역시 2022.03.25 해제됐습니다. 따라서 현재 분석의 중심은 과거 말소 권리가 아니라 2021년부터 대항요건을 갖춘 손유정 임차권과 2024.06.07 전입한 박재완입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 1명은 금액 미상

을구 7-2는 손유정 임차권의 계약일·전입일·점유개시일·확정일자를 경정한 등기로, 별도 임차인으로 중복 합산하지 않았습니다. 박재완은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없으며, 대항력 가능성과 인수금액이 모두 미상인 상태입니다.

③ 회차별 실질취득 — 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다

확약을 반영하지 않는 법정 계산에서는 매각가가 내려갈수록 손유정의 미배당 보증금이 증가해, 실질취득액이 계속 약 211,000,000원에 머뭅니다. 따라서 3회 유찰이라는 사실만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 반대로 확약이 유효하면 손유정 인수액은 실질 0원이 되지만, 그 경우에도 박재완의 미상 보증금은 별도로 확인해야 합니다.

④ 시세 비교 — 32.7%라는 할인율을 그대로 믿기 어렵다

퓨처하우스B의 동일 면적 비교 거래는 2021.07 한 건뿐입니다. 전용 49.66㎡, 4층, 거래가는 210,000,000원입니다.

최저가 68,600,000원은 이 거래가의 32.7%입니다. 하지만 표본이 한 건이고 거래시점도 2021.07이므로 현재 가격을 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 더구나 확약이 없을 때 룰상 실질취득은 211,634,800원으로 이 비교 거래 210,000,000원보다 높습니다. 확약이 유효한 경우에는 알려진 취득금액이 68,600,000원으로 내려오지만, 박재완의 보증금이 확인되지 않아 최종 가격 비교는 여전히 미완성입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 손유정 보증금에 배당되고, 룰상 미배당액은 143,034,800원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 이 미배당액의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 과거 강제경매·근저당·가압류에는 말소 또는 해제 등기가 확인되며, 실제 배당은 배당요구와 채권계산서 및 세금 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
• 입지. 인천남부초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물로 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이샷시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스 보일러 난방, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 대지 251㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 1,176,000원/㎡입니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 동일 면적 거래가 1건뿐이라 가격 검증과 재매각에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상, 조건, 효력 발생 시점과 매각 후 말소 절차를 원문으로 대조하세요.
• 박재완 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 전입세대 열람 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득 재계산. 박재완 보증금이 확인되기 전에는 최저가 68,600,000원을 최종 취득원가로 사용하지 마세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 누수·결로·설비·수리비를 현장에서 점검하세요.
• 현장 건물명 확인. 등기 주소와 현장 외벽의 ‘퓨처하우스 B동’ 표시 및 401호 위치를 대조하세요.
• 최근 시세 재검증. 확인되는 거래가 2021.07 한 건뿐이므로 인근 중개업소와 유사 다세대 거래를 통해 현재 환금가를 다시 확인하세요.
• 체납 확인. 공용부분 관리비, 도시가스·수도, 당해세 및 우선채권을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리가 끝난 것은 아니다”

이 사건은 최저가만 보면 감정가의 34.3%까지 내려온 물건입니다. 그러나 확약을 무시하면 손유정 보증금의 미배당액 때문에 현재 회차의 실질취득은 211,634,800원으로 올라가고, 2021.07 비교 거래 210,000,000원보다 높아집니다. 낙찰가가 더 내려가도 실질취득은 거의 211,000,000원에 고정됩니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 이 주된 인수액은 실질 0원*으로 해소됩니다. 하지만 확약 밖 박재완의 보증금과 대항력은 미상이고, 비교 시세는 오래된 한 건뿐이며, 건물은 8세대 소규모 다세대입니다. 따라서 결론은 확약 확인 시 조건부 검토, 미상 점유자 확인 전 가격 판단 보류입니다. ‘3회 유찰·6,860만원’이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 박재완의 계약과 보증금입니다.