창원지방법원 2024타경37925. 진주 충무공동 베네비앙 4층 403호로, 공부상 용도는 위락시설(유흥주점)입니다. 감정평가 당시에는 인접한 402호와 함께 V10 SPA&THAI(타이마사지샵)로 이용되는 것으로 탐문됐고, 영업은 일시적으로 중단된 상태였습니다. 따라서 이 물건은 주거용처럼 감정가 대비 할인율만 비교할 대상이 아니라, 상업용 특수목적 공간의 실제 점유·영업 가능성·분리 이용 가능성을 함께 판단해야 합니다.
등기권리 자체는 비교적 단순합니다. 2016년 설정됐던 경남은행 근저당권 336,000,000원은 경매개시 전인 2024.05.30. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.09.23. 오은경의 강제경매개시결정이며, 신청채권 청구액은 25,000,000원입니다. 현재 회차 매각가를 가정한 배당에서는 집행비용과 신청채권이 모두 지급되고도 소유자 교부액 51,514,168원이 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경37925 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 에나로 130, 4층 403호 (충무공동, 베네비앙) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 위락시설(유흥주점) · 현황상 402호와 함께 V10 SPA&THAI로 이용 탐문 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 4층, 지상 11층 중 4층 |
| 소유자 | 정용화 지분 2분의 1 · 한용효 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 446,000,000원 / 78,324,000원 (6회 유찰, 감정가의 17.6%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오은경 / 25,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 담보권은 말소됐고 경매개시결정이 기준
2016.11.11. 에나주식회사 명의로 소유권보존된 뒤 국제자산신탁주식회사로 신탁됐다가, 2016.12.20. 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 한영남과 한용효가 각 지분 2분의 1을 취득했고, 경남은행 근저당권 336,000,000원이 설정됐으나 2024.05.30. 해지로 말소됐습니다.
그 뒤 2024.09.23. 오은경의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이 권리가 말소기준으로 제시돼 있습니다. 경매개시 후인 2025.04.29. 한영남 지분 전부가 2025.02.05. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 정용화에게 이전되어, 현재는 정용화와 한용효가 각 2분의 1을 보유합니다. 배당모형상 매수인이 인수할 등기권리 금액은 0원입니다.
② 유찰 구조 — 17.6%만 보고 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
현재 최저매각가는 78,324,000원으로 감정가 446,000,000원의 17.6%입니다. 하지만 이 수치는 시세 할인율이 아니라 6회 유찰을 거친 경매 최저가 비율입니다. 위락시설이라는 공부상 용도, 현재 영업 중단 상태, 402호와의 일체 이용, 점유·임대관계 미상이라는 요소가 겹치므로 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 17.56% | 78,324,000원 | 25,000,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 12.29% | 54,826,800원 | 25,000,000원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 8.61% | 38,378,760원 | 25,000,000원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 7회·8회 유찰 가정에서도 신청채권 25,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려가도 배당 부족으로 인수액이 생기는 구조는 아닙니다. 다만 배당 안정성과 부동산 자체의 시장가치는 별개의 문제입니다. 실제 입찰가는 상가·위락시설 거래사례, 임대수익, 공실기간, 시설 철거·복구비를 확인한 뒤 산정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,324,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,809,832원 |
| 2. 경매개시결정 · 오은경 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,514,168원 |
현재 최저가 가정에서는 신청채권이 전액 배당되고 51,514,168원이 소유자에게 교부됩니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 및 현장에서 새로 확인되는 점유관계에 따라 실제 배당과 인도 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 LH한국토지주택공사 남서측 인근으로, 주위는 업무시설·상업시설·공공기관 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 지역 내 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 25~30m, 서측 약 20~25m 폭의 포장도로와 각각 접하는 상업용 건물부지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지는 평지의 유사 사다리형입니다. 공시지가는 3,927,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 승강기·공동위생·급배수·스프링클러 등 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 상업·업무시설 밀집지는 장점이지만, 공부상 위락시설이라는 특수용도와 6회 유찰 이력은 일반 상가보다 매수층과 금융 활용 범위가 제한될 가능성을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 403호의 현재 점유자, 사업자등록 여부, 임대차계약, 보증금, 점유 개시일, 확정일자를 현장에서 확인하세요. 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 402호와의 분리성. 출입구·내부 벽체·소방·전기·급배수·냉난방·화장실을 403호 단독으로 사용할 수 있는지 확인하세요.
- 용도와 영업 가능성. 공부상 위락시설과 실제 타이마사지샵 이용이 일치하는지, 향후 계획한 업종의 인허가와 건축물 용도에 문제가 없는지 확인하세요.
- 영업 중단 원인. 단순 휴업인지, 점유 분쟁·시설 문제·수익성 저하 때문인지 확인하고 내부 시설의 철거·복구비를 입찰가에 반영하세요.
- 6회 유찰 원인. 감정가 대비 17.6%라는 숫자보다 반복 유찰의 원인을 우선 확인하고, 동일 건물 내 위락시설·상업시설의 거래와 임대 조건을 대조하세요.
- 공유자 및 명도. 정용화와 한용효가 각 지분 2분의 1을 보유하고 있으므로 점유 주체와 인도 협의 상대방을 구체적으로 확인하세요.
- 관리비와 시설비. 체납 관리비, 공용부분 부담, 전기·수도·소방설비의 독립 계량 여부와 재가동 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 특수하다
이 사건은 현재 등기상 담보권이 남아 있지 않고, 경매개시결정이 말소기준이며, 현재 최저가에서도 신청채권 25,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 확인된 권리만 보면 인수액은 0원입니다. 그러나 6회 유찰과 감정가의 17.6%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
공부상 위락시설이면서 현황상 인접 402호와 함께 타이마사지샵으로 이용됐고, 영업은 중단됐으며 임대관계도 확인되지 않았습니다. 결국 이 물건의 핵심은 등기부가 아니라 점유자, 402호와의 물리적 분리성, 영업 재개 가능성, 특수용도 공간의 재임대·재매각성입니다. 권리는 검토 가능, 가격 평가는 현장 확인 전 보류. 낮은 최저가보다 6회 유찰의 원인을 먼저 해소할 수 있는 입찰자에게만 접근 가능한 물건입니다.
