창원지방법원 2024타경38362. 진주시 칠암동 강남로95번길 3 일대의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 슬라브지붕 5층으로, 1층은 근린생활시설, 2층부터 5층은 교육연구시설로 이용 중입니다. 소유자는 공한민·최인화가 각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
현재 등기에서 중요한 기준점은 2020.04.07 을구 9번 진주원예농업협동조합 근저당권 2,340,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 소멸과 임차인의 대항력 문제는 별개입니다. 특히 조현민은 보증금 1,500,000원·월세 1,100,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경38362 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 칠암동 78-2 · 경상남도 진주시 강남로95번길 3 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층-5층 교육연구시설 |
| 소유자 | 공한민 지분 2분의 1 · 최인화 지분 2분의 1 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 슬라브지붕 5층 |
| 감정가 / 최저가 | 5,174,761,560원 / 1,774,943,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 현황 | 제2종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 · 231.0㎡ · 공시지가 1,414,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 현재 말소기준
2015.03.10 임의경매 매각으로 공한민·최인화가 각 2분의 1 지분을 취득했고, 그보다 앞서 존재했던 우리은행·진산주류판매·한국전력공사 근저당과 다수 가등기·압류·가압류는 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.04.07 진주원예농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 을구 10번 근저당 1,080,000,000원, 을구 11번 공은주 근저당 350,000,000원과 각종 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유·임대차 — 4건 중 1건은 대항력 가능·미상
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공한민 | - | 2024.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 대운산업개발 | 1층 | 2023.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현민 | 1층 | 미상 | 1,500,000원 / 1,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최인화 | 4층 | 2022.10.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
공한민과 최인화는 등기상 공유자이면서 점유 조사에도 등장합니다. 특히 공한민은 등기상 채무자와 동일인이므로 임대차 관계인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다. 주식회사 대운산업개발과 최인화는 전입일이 2020.04.07 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 조현민은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 할인율은 아니다
감정가는 5,174,761,560원, 현재 최저매각가는 1,774,943,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 1,242,460,100원, 5회 유찰 시 869,722,070원입니다.
다만 이 사건은 동일 물건의 최근 실거래 가격을 기준으로 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설·교육연구시설·토지가 함께 묶인 복합 물건은 아파트처럼 감정가 대비 낙찰률만으로 시세를 단순 비교하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,774,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,149,430원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 2,340,000,000원 | 1,754,793,570원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 25번 가압류 · 경남신용보증재단 | 43,270,000원 | 0원 |
| 5. 을구 11번 근저당 · 공은주 | 350,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 28번 가압류 · 주식회사교원위즈 | 35,292,199원 | 0원 |
| 7. 갑구 29번 가압류 · 조현구 | 287,239,516원 | 0원 |
| 8. 갑구 31번 가압류 · 박미진 | 31,940,497원 | 0원 |
| 9. 갑구 32번 가압류 · 서지영 | 34,788,123원 | 0원 |
| 10. 갑구 33번 가압류 · 진주문산농업협동조합 | 31,148,793원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 4,233,679,128원 중 1,754,793,570원이 배당되고, 2,478,885,558원이 미배당됩니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 일괄매각·건물 확인사항
- 일괄매각. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 및 기계기구 감정서상 기호 ㄱ-ㄹ, a가 매각에 포함됩니다.
- 조경수. 토지 위 조경수는 토지가격에 포함돼 평가됐습니다.
- 건물 면적. 목록10 건물은 건축물대장상 면적 2,131.09㎡를 기준으로 평가됐습니다.
- 부속 시설. 1층 필로티와 옥상 계단실·물탱크·펌프 시설은 건물가격에 포함 평가됐습니다.
- 관련 지번. 목록10 건물의 등기사항증명서 관련지번에는 목록6 토지 지번이 기재돼 있지 않지만 건축물대장에는 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상국립대학교 병원 북동측 인근이며 주변에 근린생활시설·아파트·병원·주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층-5층은 교육연구시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·시스템냉난방·승강기·소방 관련 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역이며 주거환경개선지구·장애물제한표면구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조현민 대항력 확인. 1층 점유자의 전입신고일과 확정일자를 확인해 대항력·우선변제 여부를 확정해야 합니다.
- 공한민 점유 성격 확인. 공유자·채무자 공한민이 점유 조사에도 등장하므로 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있는지와 실제 교부청구 금액을 확인해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 3회 유찰·감정가 대비 34.3%만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 임대수익·공실·매매사례를 별도로 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·기계기구·조경수와 각 토지 지번이 실제 현황과 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 건축물 원본 대조. 목록10의 등기사항증명서와 건축물대장 면적·관련지번 차이를 원본으로 확인해야 합니다.
- 절차 진행 확인. 2026.03.25 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 사건기록에서 기각 대상과 이후 진행 경위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 미상임차와 물건의 복잡성
숫자만 보면 감정가 5,174,761,560원에서 최저가 1,774,943,000원까지 내려와 눈길을 끕니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율 하나가 아닙니다. 등기상으로는 2020년 진주원예농업협동조합 근저당 이후 권리가 소멸하는 구조이고 배당모델도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 반면 조현민의 대항력은 가능·미상이고, 세금 압류·일괄매각·제시외 건물과 기계기구·복합용도까지 확인할 항목이 많습니다.
현재 회차에서는 채권 4,233,679,128원 중 2,478,885,558원이 미배당되고 소유자 잔여도 0원입니다. 4회·5회 유찰 시 미배당은 더 커집니다. 이는 후순위 권리를 매수인이 그대로 떠안는다는 뜻은 아니지만, 채권관계가 복잡하고 이미 3회 유찰된 물건이라는 점을 보여줍니다. 등기상 소멸 구조는 확인되지만 임차관계는 아직 완결되지 않았고, 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정해서도 안 됩니다. 권리와 현장, 임대수익과 실제 시장가격을 모두 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 C등급 확인형 물건입니다.
