창원지방법원 2024타경38416. 산청군 금서면 매촌리 금서농공단지 안에 위치한 공장과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 공장과 경비실로 이용되고 있으며 소유자는 골인제약주식회사입니다. 감정가 1,103,483,560원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 540,707,000원, 감정가의 49%입니다.
등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2002년 11월 14일 농업협동조합중앙회 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다. 다만 이 물건의 핵심 위험은 등기부가 아니라 공장과 기계기구의 실제 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경38416 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 금서면 매촌리 1290-2 · 경상남도 산청군 금서면 친환경로 2462-8 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 경비실 |
| 소유자 | 골인제약주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,103,483,560원 / 540,707,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 · 현재 회차 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 523,724,201원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 임차인 / 인수액 | 임차인 없음 / 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준 근저당은 최초 채권최고액 1,040,000,000원으로 설정된 뒤 2004년 9월 14일 1,070,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 농업협동조합중앙회 근저당 780,000,000원, 한근보 근저당 325,000,000원, 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정과 주식회사우리은행의 가압류 32,780,702원이 이어집니다. 고애경 근저당 200,000,000원은 2026년 1월 9일 해지로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%보다 자산 상태가 먼저다
현재 최저가는 감정가의 49%인 540,707,000원입니다. 인수액이 0원이므로 등기상 실질취득액도 540,707,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 기준이 없어, 이 금액을 곧바로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 540,707,000원 | 49% | 604,880,772원 |
| 3회 유찰 시 | 378,494,900원 | 34% | 765,384,731원 |
| 4회 유찰 시 | 264,946,429원 | 24% | 877,343,523원 |
유찰이 이어지면 매수인 인수액은 계속 0원이지만 채권자의 미배당액은 증가합니다. 이는 매수인의 권리 인수 위험이 커진다는 뜻은 아닙니다. 다만 가격 하락이 곧 수익성을 의미하는 것도 아닙니다. 가동중단 공장의 재가동 비용, 기계기구의 실재 여부와 작동 상태, 제시외 시설의 활용 가능성을 검증해야 현재 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 540,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,807,070원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 실제 채권액 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 780,000,000원 | 532,899,930원 |
| 을구 3번 근저당권 · 한근보 | 325,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사우리은행 | 32,780,702원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액이 확인된 항목의 합계는 1,137,780,702원, 예상배당은 532,899,930원, 미배당은 604,880,772원입니다. 말소기준 근저당의 실제 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외돼 있으며, 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 매각 범위 — 포함·제외와 소재불명 확인
- 일괄매각. 토지와 공장 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제3호·제20호·제1호의 기계기구를 함께 매각합니다.
- 제시외 포함. 감정서상 제시외건물 ㄱ~ㄷ과 제시외기계기구 ㄹ도 매각 대상에 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 이설이 용이한 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 소재불명. 목록 제3호 기호 2, 목록 제20호 기호 3, 목록 제1호 기호 4는 소재불명입니다.
- 중복목록. 목록 제20호의 기호 1과 기호 2는 목록 제3호의 기호 1과 기호 2와 동일목록으로 기재돼 있습니다.
- 작동 상태. 공장이 가동중단된 상태여서 기계기구의 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 산청군 금서면 매촌리 금서농공단지 내에 위치하며, 주변은 농공단지 안의 공장지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 2는 공장, 기호 2-1은 경비실로 이용되고 있습니다.
- 공장 구조. 일반철골구조 패널지붕 2층 건물로 외벽은 판넬잇기, 내벽은 판넬 및 일부 타일, 바닥은 에폭시 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 경비실 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 몰탈 위 페인트, 바닥은 장판 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 제반 위생 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역 및 농공단지에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계 전수 대조. 공장저당 목록과 현장 기계의 명판·형식·수량·소재지를 항목별로 대조해야 합니다.
- 작동 시험. 가동중단 상태이므로 전력 공급, 제어반, 모터, 배관 및 주요 설비의 작동 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 소재불명 가치 제외. 소재불명 기계의 가치를 실제 취득자산으로 계산하지 말고 감정평가서 사진과 현장을 대조해야 합니다.
- 제시외 시설 경계 확인. 제시외건물 ㄱ~ㄷ과 제시외기계기구 ㄹ의 위치·소유관계·사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 컨테이너 제외 확인. 현장 컨테이너는 매각에서 제외되므로 인도 과정에서 혼동하지 않도록 위치를 특정해야 합니다.
- 선순위 채권 확인. 을구 1번 근저당의 실제 채권액과 공동담보 관계를 원본 서류와 배당요구 내역으로 확인해야 합니다.
- 공장 재가동 검토. 농공단지 입지와 토지이용 제한을 기준으로 인허가 승계 및 재가동 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공장저당 목록을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 자산가치는 현장에서 결정된다”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸해 등기상 권리 인수 구조는 단순한 편입니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다.
공장은 가동중단 상태이고 기계 작동 여부를 확인하지 못했으며 여러 기계가 소재불명입니다. 제시외건물과 제시외기계는 포함되지만 컨테이너는 제외되고, 일부 공장저당 목록은 중복 기재돼 있습니다. 비교할 실거래 시세도 제시되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 자산 실사는 필수입니다. 현재 최저가 540,707,000원의 적정성은 공장 건물과 토지뿐 아니라 실제 남아 있는 기계의 수량·성능·재가동 비용을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
