인천지방법원 2025타경508024. 인천 미추홀구 주안동 브릴리언트 7층 706호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소유자 김지연은 2021년 6월 30일 거래가액 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 2023년 4월 13일 국의 압류보다 앞서 전입·점유한 임차인 장지훈의 보증금 270,000,000원입니다.
현재 최저매각가 127,400,000원에서 집행비용 2,583,600원을 차감하면 임차인에게 배당되는 금액은 124,816,400원입니다. 보증금 잔액 145,183,600원은 원칙적으로 낙찰자가 부담할 수 있으므로, 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 증가해 총부담이 보증금 수준에 고정되는 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 장지훈 임차권에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508024 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 7층 706호 도로명: 인천광역시 미추홀구 한나루로527번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 15층 건물 중 7층 |
| 임차권 범위 | 7층 706호 84.5㎡ |
| 소유자 | 김지연 (2021.06.30. 거래가액 270,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 127,400,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 선행 임차인과 후행 압류
말소기준권리는 2023년 4월 13일 국의 압류입니다. 서울특별시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 수원시 압류는 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기도 2023년 8월 1일 접수돼 등기 자체는 말소기준 이후이지만, 임차인의 전입·점유는 2021년 6월 30일로 더 빠릅니다. 따라서 임차권등기의 접수일만 보고 단순 후순위로 처리해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장지훈 | 7층 706호 84.5㎡ 주거(임차권등기) | 전입·점유 2021.06.30. 확정일자 2021.05.31. | 270,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 아님 |
보증기관 명의의 별도 임차인 신고는 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 장지훈 1명이며, 배당요구도 접수된 상태입니다. 현재 회차 배당 산식에서는 장지훈이 124,816,400원을 배당받고 145,183,600원이 남습니다.
③ 가격·회차 분석 — 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 260,000,000원, 현재 최저가는 127,400,000원으로 감정가의 49%입니다. 소유자의 2021년 취득가액은 270,000,000원입니다. 다만 동일하거나 인근의 최신 실거래 비교값이 확인되지 않아 127,400,000원이 현재 시세보다 낮은지 여부는 판정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 과거 취득가액만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
또한 확약을 반영하지 않은 룰상 산식에서는 현재 회차 인수액이 145,183,600원이고, 3회 유찰 시 182,825,240원, 4회 유찰 시 209,097,669원으로 증가합니다. 즉 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당액이 커지므로, 최저가 하락 자체가 총취득비용 하락으로 이어지지 않습니다. 이 사건에서 최저가가 실질취득가가 되는 것은 장지훈 임차권에 대한 말소동의 확약서가 유효하게 이행된다는 전제 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,583,600원 |
| 1. 임차인 장지훈 보증금 | 270,000,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 장지훈의 미배당 보증금은 145,183,600원이며 원칙적으로 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 기재 내용대로 이행되는 경우 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천기계공업고등학교 남측 인근으로, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물의 7층 706호이며, 난방·승강기·상하수도·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 30미터, 남서측 약 10미터 포장도로와 북동측 약 3미터 막다른도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 대로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며 2회 유찰됐습니다. 최신 실거래와 임대수익 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 장지훈 임차권의 말소 대상, 조건, 효력 발생 시점과 매수인에게 추가 의무가 없는지 원문을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 을구 1번 주택임차권등기의 인수 기재와 확약서 제출 문구가 최종 명세서에도 동일한지 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 등기상 실제 임차인은 장지훈 1명이지만 현재 점유자와 별도 임대차·전대차 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 시세 검증. 실질취득 127,400,000원*을 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 매매가, 임대료, 공실률과 비교한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납, 점유 이전 일정과 인도명령·명도 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 확약이 이 물건의 가격표를 바꾼다
확약을 제외한 권리 산식만 보면 이 물건은 보증금 270,000,000원의 선순위 임차인이 있는 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 127,400,000원에 낙찰돼도 145,183,600원을 추가로 부담할 수 있어 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
그러나 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면, 장지훈 임차권의 실질 인수는 0원*으로 전환되고 실질취득은 127,400,000원*이 됩니다. 결국 이 사건은 할인율보다 확약서 원본의 효력과 적용 범위가 먼저입니다. 확약 확인은 합격 조건이고, 그다음 최신 오피스텔 시세와 환금성 검증을 통과해야 가격 판단을 내릴 수 있습니다.
