창원지방법원 2024타경39082. 사천시 용현면 신복리 동강아뜨리에 107동 904호 아파트입니다. 감정가는 75,000,000원, 현재 최저매각가는 52,500,000원으로 8회 유찰 상태입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사우림인베스트이며 2021.12.13. 거래가 68,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 가격보다 먼저 김정례의 63,000,000원 임차보증금과 주택도시보증공사가 제출한 확약을 정확히 연결하는 것입니다.
김정례의 임대차계약일은 2021.11.11., 점유개시일은 2021.11.30., 주민등록일은 2021.12.02., 확정일자는 2021.11.12.입니다. 말소기준권리는 2022.11.09. 압류이므로 전입이 그보다 앞서 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 보증금도 최저매각가보다 큰 63,000,000원이어서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어나는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 확약이 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경39082 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 용현면 죽천강길 56, 107동 9층904호 (동강아뜨리에) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 면적 / 층 | 59.3343㎡ · 15층 건물 내 9층 904호 |
| 소유자 | 주식회사우림인베스트 · 2021.12.13. 소유권이전 · 거래가 68,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (8회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 64,729,285원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수위험을 끊는다
말소기준은 2022.11.09. 국의 압류입니다. 이후 2023.11.29. 김정례의 주택임차권등기, 2024.11.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.01.14. 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행·홍익상호저축은행·삼성생명보험 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김정례 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2021.11.30. 전입 2021.12.02. 확정 2021.11.12. | 63,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
확인된 실제 임차인은 1명입니다. 김정례는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 당사자가 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않고, 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자이자 위 확약서 제출 주체로 구분해 봅니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최근 거래 하단을 함께 봐야 한다
동강아뜨리에 동일 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 61,541,666원입니다. 확약을 반영한 실질취득 52,500,000원은 이 평균의 85.3%입니다. 다만 최근 거래 최저는 51,000,000원으로 현재 최저매각가와 가까우며, 최신 거래인 2026.09. 10층 거래는 76,000,000원입니다. 평균 대비 할인만 보고 과도하게 가격 가점을 줄 상황은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.33㎡ | 10 | 76,000,000원 |
| 2026.08 | 59.36㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2026.08 | 59.36㎡ | 2 | 53,500,000원 |
| 2026.07 | 59.33㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2026.06 | 59.33㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 59.33㎡ | 10 | 51,000,000원 |
| 2026.04 | 59.36㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2026.04 | 59.36㎡ | 9 | 57,000,000원 |
| 2026.04 | 59.33㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 59.33㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2026.02 | 59.36㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.33㎡ | 11 | 65,000,000원 |
| 평균 | 59.3343㎡ | 12건 | 61,541,666원 |
최근 12건은 51,000,000원~76,000,000원에 분포합니다. 현재 최저가 52,500,000원은 평균보다 낮지만 하단 거래가와는 큰 차이가 없습니다. 특히 이 물건은 이미 8회 유찰됐고, 동강아뜨리에 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.9회입니다. 따라서 “평균의 85.3%니까 무조건 싸다”보다는 실제 응찰 수요와 개별 호수 상태를 확인하는 쪽이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,345,000원 |
| 1. 임차인 김정례 보증금 | 63,000,000원 | 51,155,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 64,729,285원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김정례 보증금 미배당액은 11,845,000원이지만, 주택도시보증공사의 2026.6.19.자 확약에 따라 해당 임차권의 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 사남면 죽천리 소재 죽천마을회관 남동측 인근이며, 주위는 주택·근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통이며, 북서측으로 왕복 2차선 진출입로가 소재합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 15층 건물 내 9층 904호로 공동주택(아파트)로 이용중이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역 등에 속하고, 가축사육제한구역·비행안전제6구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 227,200원/㎡입니다.
- 단지·거래. 동강아뜨리에는 954세대이며 준공일은 2005-05-18입니다. 동일 면적대 최근 12건 거래가는 51,000,000원~76,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 김정례의 63,000,000원 보증금은 대항력 있는 인수형 구조이므로 2026.6.19. 확약의 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 원문 대조하세요.
- 가격 상단 경계. 현재 실질취득 52,500,000원은 최근 12개월 평균의 85.3%지만 최근 거래 최저 51,000,000원과는 가깝습니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.9회보다 현재 물건의 8회 유찰이 많습니다. 개별 호수 상태와 실제 응찰 수요를 확인해야 합니다.
- 압류·공매 이력 대조. 말소기준인 2022.11.09. 압류와 2023.01.20. 공매공고, 2023.11.23. 공매공고 말소 이력을 원본에서 확인하세요.
- 배당구조 확인. 52,500,000원 가정 배당에서는 집행비용 1,345,000원과 임차인 배당 51,155,000원으로 매각대금이 소진되고 주택도시보증공사에는 0원이 배당됩니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 확약 확인이 먼저다
이 사건을 최저가 52,500,000원만 보면 최근 12개월 평균 61,541,666원의 85.3%라 가격이 낮아 보입니다. 하지만 김정례는 보증금 63,000,000원의 대항력 있는 임차인이어서, 확약이 없었다면 배당 후 남는 11,845,000원을 낙찰자가 부담하는 구조였습니다. 핵심은 주택도시보증공사가 제출한 2026.6.19.자 확약입니다. 그 확약으로 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수 0원, 실질취득은 52,500,000원으로 정리됩니다.
다만 이미 8회 유찰됐고 최근 실거래 하단이 51,000,000원이라는 점을 보면 평균 대비 할인율만으로 높은 점수를 줄 수는 없습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 평균보다 낮지만 유찰 횟수와 거래 하단을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
