창원지방법원 2024타경39181. 진주 충무공동 진주혁신도시 클러스터용지 내 주1동 1층 비103호 근린생활시설입니다. 감정평가상 현재 공실이고 내부는 콘크리트 위 모르타르마감 상태로 인테리어가 미시공된 물건입니다. 소유자 한영진은 2022.08.11. 거래가액 818,500,000원에 취득했고, 같은 날 진주원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,248,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 부산신용보증재단의 가압류와 현재 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 권리 자체는 비교적 단순합니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 44.8%라는 사실만으로 싸다고 볼 수 없고, 특히 근린시설·공실 물건인 만큼 환금성과 실제 임대수요를 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경39181 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9, 1층비103호 (충무공동,주1동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건물 · 사용승인일 2019.03.22 · 1층 |
| 소유자 | 한영진 (2022.08.11. 거래가액 818,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 820,000,000원 / 367,360,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주원예농업협동조합 / 1,049,837,720원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2019년 설정됐던 청운신용협동조합·광안신용협동조합·부산성의신용협동조합· 구덕신용협동조합의 공동담보 근저당권은 2022.08.11. 모두 말소됐고, 같은 날 한영진의 소유권이전과 진주원예농업협동조합 근저당권 설정이 이뤄졌습니다. 따라서 현재 분석의 기준은 2022.08.11. 을구 6번 근저당권입니다.
2023.05.26. 한 차례 임의경매개시결정이 있었으나 2024.09.12. 취하되어 2024.09.13. 등기가 말소됐습니다. 이후 2024.11.13. 같은 채권자인 진주원예농업협동조합이 다시 임의경매를 신청했습니다. 2023.07.19. 부산신용보증재단 가압류 20,000,000원과 현재 경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 44.8%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 820,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 367,360,000원, 감정가의 44.8%입니다. 다음 시나리오는 293,888,000원, 그다음은 235,110,400원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 367,360,000원 | 44.8% | 906,583,040원 |
| 4회 유찰 시 | 293,888,000원 | 35.84% | 979,026,432원 |
| 5회 유찰 시 | 235,110,400원 | 28.67% | 1,036,981,146원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념이라는 것입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 367,360,000원이 실제 시장가격보다 싼지, 비싼지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 오히려 근린생활시설이면서 현재 공실이고 3회 유찰됐다는 사실은 가격을 공격적으로 평가하기보다 실제 임대수요·매매수요를 먼저 검증해야 한다는 신호로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 367,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,943,040원 |
| 1. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 1,248,000,000원 | 361,416,960원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 367,360,000원 가정 시 채권자 총 청구 기준 미배당은 906,583,040원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 한일병원 동측 인근, 진주혁신도시 클러스터용지 내 지식산업센터·근린생활시설·나지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있으나 운행노선과 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 도로. 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2019.03.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물의 1층 단위호입니다. 위생·급배수·천정형 시스템 냉난방·소방·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 현 상태. 근린생활시설로 현재 공실이며, 내벽·바닥·천장은 콘크리트 위 모르타르마감으로 인테리어가 미시공 상태입니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이고 현재 공실이며 3회 유찰된 상태이므로, 단순 감정가 할인율보다 실제 상권 수요와 재매각 가능성을 우선 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인이 최우선. 현재 자료만으로는 유사 근린시설 실거래와 비교가 되지 않습니다. 감정가 대비 44.8%만 보고 저가로 판단하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 현재 공실 상태이므로 단순 일시 공실인지, 해당 위치의 임대수요가 약한지 현장 조사와 주변 공실률 확인이 중요합니다.
- 인테리어 비용 고려. 내부 인테리어가 미시공 상태로 평가됐으므로 실제 사용 또는 임대를 위해 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
- 점유·임대차 재확인. 조사된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상인 상가 물건이므로 실제 점유와 임대차 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 공동담보 이력 확인. 진주원예농업협동조합 근저당권에는 과거 비102호가 공동담보로 기재됐고 이후 해당 공동담보가 소멸된 부기 내용이 있으므로 원등기 상태를 최종 대조하세요.
- 배당 부족과 인수는 구분. 채권자 미배당이 906,583,040원 발생하지만 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성이 승부처”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.11. 진주원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 부산신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단을 좌우하는 부분은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 근린생활시설이 현재 공실이고 내부 인테리어도 미시공이며 이미 3회 유찰됐습니다. 최저가 367,360,000원은 감정가 820,000,000원의 44.8%지만, 이를 실제 시세와 비교할 거래 자료가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘권리상 인수 없는 저가 경매’로 단순화하기보다, 실제 상권 수요와 임대 가능성, 공실 해소 비용, 재매각 가능성을 검증한 뒤 가격을 정해야 하는 근린시설로 보는 것이 적절합니다.
