창원지방법원 2024타경39976. 진주시 정촌면 예하리 1298-11의 토지와 건물로, 감정평가상 기호2는 공장, 기호3은 1층 공장·2층 휴게소 및 사무실 등으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 주식회사베스트산업이고, 말소기준권리는 2023.02.03. 접수된 주식회사경남은행 채권최고액 880,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 경남은행의 추가 근저당과 각종 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 3,117,029,200원에서 3회 유찰돼 1,069,141,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만 보고 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공장·토지 복합물건이고 공부상 용도와 현황 이용 차이, 위법건축물 관련 확인사항, 기계기구·제시외 건물의 일괄매각 범위까지 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경39976 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1298-11 · 경상남도 진주시 정촌면 화개천로54번길 49 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 기호2 공장 · 기호3 1층 공장, 2층 휴게소 및 사무실 등 |
| 토지 | 대 · 1,372.2㎡ · 일반상업지역 · 상업나지 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사베스트산업 |
| 감정가 / 최저가 | 3,117,029,200원 / 1,069,141,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,728,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.02.03. 을구 1번 경남은행 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권 1,440,000,000원과 2023.03.03. 을구 3번 근저당권 408,000,000원을 비롯해 대경이앤에스주식회사·기술보증기금·서울보증보험주식회사·현대캐피탈 주식회사의 가압류, 국과 국민건강보험공단의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송종운 | 주1동 | 2024.07.24 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 송종운의 전입일 2024.07.24.은 말소기준권리 2023.02.03.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 관련 확인값이 없어 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 중복 임차인으로 합산할 문제는 없습니다. 현재 배당계산상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,069,141,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,091,410원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 880,000,000원 | 880,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 1,440,000,000원 | 176,049,590원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 408,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 대경이앤에스주식회사 | 49,400,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 423,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 35,268,470원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 26,288,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 3,261,957,136원, 예상 배당액은 1,056,049,590원이며 2,205,907,546원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 일괄매각·현황 확인 — 이 사건의 핵심 실사
- 일괄매각. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-54, 제2023-55, 제2023-56호에 기재된 기계기구가 모두 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록1 지상의 이설 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 내부 시설. 목록2·3 내부에 설치된 화장실 및 휴게실 등은 건물가격에 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록2·3은 공부상 제2종근린생활시설이나 현황은 상업기타, 대형세탁업체 공업용으로 이용되고 있습니다.
- 위법건축물. 목록2는 건축물대장상 위법건축물로 등재되어 있고, 해당 부분은 철거되어 천장에 철골구조만 남은 상태이므로 관련 사항을 관계관청에 확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정촌일반산업단지 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·모텔·상업나지·산업단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근의 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 1,372.2㎡, 일반상업지역, 상업나지, 평지, 세로장방, 중로한면입니다.
- 공시지가. 858,200원/㎡입니다.
- 용도·규제. 일반산업단지, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역(전술), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m) 및 주차장에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 1,069,141,000원이 실제 시장가보다 낮은지 별도의 거래·임대·수익가치 조사 없이 단정하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려온 이유가 단순 가격 문제인지, 물건의 용도·수요·위법건축물·설비 상태와 관련된 것인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 현황 재확인. 송종운은 대항력이 없지만 실제 점유관계와 명도 협의 가능성은 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 위법건축물 확인. 목록2의 위법건축물 등재와 철거 상태가 향후 이용·인허가·원상회복에 미치는 영향을 관계관청에 확인하세요.
- 포함·제외 물건 대조. 제시외 건물과 기계기구는 포함되고 이설 가능한 컨테이너는 제외되므로 감정서와 현장을 대조해야 합니다.
- 배당과 세금. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 체납 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “낙폭이 크다 ≠ 안전한 가격”
이 사건은 권리 인수만 보면 비교적 단순합니다. 2023.02.03. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 임차인 송종운도 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 공장·토지 복합물건에 공부와 현황 용도 차이, 위법건축물 관련 확인사항, 기계기구와 제시외 건물의 일괄매각 조건이 겹칩니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 현재 가격을 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격 판단은 보류, 현황·인허가 실사가 핵심인 사건입니다.
