⚠️ 5회 유찰 · 💰 22,173,000원 · 🏠 토지 258.0㎡ · 👤 실제 임차인 1명
창원지방법원 2025타경36. 남해군 고현면 오곡리 1205-1 제1동호와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 단독주택이고, 토지 면적은 258.0㎡입니다. 등기상 소유자는 신동재이며, 2022.02.24 설정된 남해군수산업협동조합 근저당 90,000,000원이 말소기준입니다. 이후 농업협동조합중앙회 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 밖 점유관계입니다. 김민경은 2022.02.17 전입으로, 말소기준일 2022.02.24보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없습니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보고, 보증금 규모와 배당요구 여부를 확인하기 전까지 매수인 인수 위험도 미상으로 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경36 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 고현면 오곡리 1205-1 제1동호 · 경상남도 남해군 고현면 삼봉로 123-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 258.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 2017.6.14. 사용승인 · 일반목구조 기타지붕 2층 · 현상 보통 |
| 소유자 | 신동재 |
| 감정가 / 최저가 | 131,930,200원 / 22,173,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 92,369,199원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 별도 확인
2017년 정경규 근저당 35,000,000원과 2019년 남해신용협동조합 근저당 42,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.02.24 남해군수산업협동조합 근저당 90,000,000원이며, 그 뒤에 설정된 농업협동조합중앙회 가압류 61,028,936원·12,699,454원과 2025.01.02 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
또한 2025.05.14 말소기준 근저당 중 64,450,000원이 농업협동조합중앙회에 확정채권 일부 대위변제에 따라 일부 이전됐습니다. 이는 동일 근저당권의 일부 이전으로, 별도의 임차보증금이나 새로운 점유관계가 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 핵심은 보증금 미상
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민경 | 2022.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 22,173,000원으로 감정가의 17% 수준까지 내려와 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균·최신 거래와의 가격 비교가 불가능합니다. 특히 이 사건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이므로, 최저가 자체를 실질취득비용으로 보면 안 됩니다.
현재 회차 이후 시나리오는 6회 유찰 시 15,521,099원, 7회 유찰 시 10,864,769원으로 제시되어 있습니다. 하지만 낙찰가가 더 내려가더라도 임차보증금 인수 여부가 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트가 커졌다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,173,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 799,114원 |
| 1. 근저당 · 남해군수산업협동조합 | 90,000,000원 | 21,373,886원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 61,028,936원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 12,699,454원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권 미배당액은 142,354,504원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김민경의 보증금이 미상이므로 위 표만으로 임차보증금 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
⑤ 매각조건·물건 특이사항
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각됩니다.
- 제시외건물. 감정서상 제시외건물 ㄱ~ㄷ은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 지상에 이동 가능한 냉동창고 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 남해군 고현면 오곡리, 고현면행정복지센타 남측 직선거리 약 860미터 지점으로, 농경지·임야·농가가 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 관내버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 2017.6.14. 사용승인을 받은 일반목구조 기타지붕 2층 건물이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 급배수설비·난방설비·위생설비가 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·마을경관 관리지역·하수처리구역에 속합니다.
- 공시지가. 53,200원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김민경 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 관련 원본에서 반드시 보완 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이라 현재 판단은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 실질취득비용 재산정. 승계 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 인수액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 17%라는 숫자만으로 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.
- 제시외·매각제외 구분. 제시외건물 ㄱ~ㄷ은 포함되고 이동 가능한 냉동창고 컨테이너는 제외됩니다.
- 현장 확인. 토지의 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있으므로 실제 진입상태를 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
감정가 131,930,200원에서 5회 유찰돼 22,173,000원까지 내려온 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 권리분석 핵심은 최저가가 아닙니다. 2022.02.17 전입한 김민경이 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상이므로, 매수인에게 남을 수 있는 금액을 현재 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 가압류는 소멸하고 구조도 비교적 단순하지만, 선순위 전입 점유자의 보증금 확인 전에는 ‘권리 깨끗’ 또는 ‘싸다’라는 결론을 내릴 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가의 시장 메리트 역시 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 등기보다 임차관계 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.
