인천지방법원 2025타경508026. 청라봄빌딩 10층 1023호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 1억 1,100만원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 5,439만원입니다. 숫자만 놓고 보면 감정가의 49%라 눈에 띄지만, 이 사건은 단순 저가 물건이 아닙니다. 등기부에 을구 5번 주택임차권등기가 있고, 임차인 임병근의 보증금은 1억 1,000만원입니다.
정확히는 대항력 인수형 구조입니다. 전입신고일이 2021.03.31, 확정일자가 2021.03.08이고, 임차권등기 접수일은 2023.04.24입니다. 말소기준권리로 제시된 갑구 6번 압류는 2023.11.23이므로, 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없으면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 낙찰가 + 인수액이 보증금 부근으로 고정되는 구조입니다. 이 물건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508026 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-6 청라봄빌딩 10층1023호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 홍윤기 (2021.06.14. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 54,390,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권등기
말소기준권리는 데이터상 2023.11.23 갑구 6번 압류입니다. 그보다 앞서 2023.04.24 을구 5번 주택임차권등기가 들어와 있고, 임차권 내용에는 보증금 110,000,000원, 주택전부, 임대차계약일자 2021.03.08, 주민등록일자 2021.03.31, 점유개시일자 2021.03.31, 확정일자 2021.03.08이 기재되어 있습니다. 즉 임차권 자체는 대항력·우선변제권이 있는 권리로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임병근 | 주택전부 · 주거 (임차권등기) | 110,000,000원 | 2021.03.31 / 2021.03.08 | 2023.04.24 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 아님 |
tenants 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false입니다. 따라서 보증기관이 별도로 승계·대위 신고한 중복 보증금으로 합산하지 않고, 실제 임차인 1명의 보증금 110,000,000원만 기준으로 봅니다. 주택도시보증공사는 경매개시결정 채권자로 표시되어 있으나, 임차인 보증금에 별도 보증기관 승계 보증금을 더하지 않습니다.
③ 배당표 (매각가 54,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,379,020원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 임병근 보증금 (우선변제) | 110,000,000원 | 53,010,980원 | 부족분 56,989,020원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 84,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표 산식상 임차인 보증금 부족분은 56,989,020원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 임차권등기에 적용되면, 그 부족분은 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감으로 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 청라2동행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 건물 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하4층 지상10층 내 제10층 제1023호입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 포함됩니다. 공시지가 3,911,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다. 기타참고사항은 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임병근 임차권등기에 적용되는지, 조건·범위·말소 절차를 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 말 것. 확약이 없으면 현 회차 룰상 인수액은 56,989,020원이고, 실질취득은 111,379,020원입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있습니다. 당해세 해당 시 0순위로 차감되어 임차인 배당·후순위 배당·실무 정산에 영향을 줄 수 있습니다.
- 실거래 부재. 제공 데이터에는 실거래 비교값이 없습니다. 시세 판단은 최저가가 아니라 별도 실거래·임대수요·오피스텔 환금성 확인 후 해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 배당요구 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 이 사건은 가격보다 서류가 먼저다
청라봄빌딩 1023호는 2회 유찰로 최저가가 54,390,000원까지 내려왔지만, 본질은 할인율이 아닙니다. 임차인 임병근의 보증금 110,000,000원이 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차권등기로 올라와 있기 때문입니다. 확약이 없다면 현 회차에서 부족분 56,989,020원을 매수인이 인수하는 구조이고, 실질취득은 111,379,020원으로 계산됩니다. 반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용된다면 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원*입니다. 결론은 명확합니다. 확약서가 확인되면 검토 가능, 확인 전에는 보류입니다.
