창원지방법원 2025타경418. 산청군 단성면 자양리의 토지와 주택 등을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 150,049,800원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 51,468,000원입니다. 등기상 소유자는 이상휘이며, 등기부의 경매개시결정 원인에는 2025년 1월 23일 창원지방법원 진주지원의 임의경매개시결정으로 기재돼 있습니다.

등기권리의 말소기준은 2020년 10월 29일 농협은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 농협은행의 추가 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권순자의 전입일은 2012년 2월 10일로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정할 수도, 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 위험

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.

② 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가 51,468,000원은 감정가 150,049,800원의 34.3%입니다. 다음 회차 가격은 4회 유찰 시 36,027,600원, 5회 유찰 시 25,219,320원으로 제시돼 있습니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없고, 선순위 전입 임차인의 보증금도 미상입니다.

감정평가상 주변은 농가주택과 농경지가 소재하는 순수농촌지대 및 마을 주변 경지정리지대입니다. 건물은 목조 스레트지붕 단층 주택으로 이용 중이며 기본적인 난방설비가 갖춰져 있습니다. 차량 접근은 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 51,468,000원 가정)

농협은행 근저당권의 채권최고액이 미화로 기재돼 있고 원화 채권액이 확정되지 않아 계산에서 제외된 결과입니다. 50,141,576원이 실제로 소유자에게 교부된다는 의미가 아니며, 권순자의 보증금과 조세채권 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 현장 위험 — 반파 건물·경계·인접지 확인

• 제시외건물 포함. 감정서상 제시외건물 ㄱ~ㅁ과 제시외수목 ㅂ이 일괄매각 대상에 포함됩니다.
• 일부 반파. 제시외건물 ㄹ은 일부 반파된 상태입니다.
• 인접지 걸침. 제시외건물 ㄹ의 일부가 인접지에 걸쳐 있어 실제 점유범위와 철거·사용관계를 확인해야 합니다.
• 경계 불분명. 인접지와 지적경계가 불분명하므로 정확한 위치와 경계는 측량 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 주택은 목조 스레트지붕 단층이며 외벽은 돌쌓기·흙바름 등으로 평가돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 토지·입지·규제 메모

• 주위환경. 산청군 단성면 자양리 자양아랫마을 내 및 동측 인근으로, 농가주택과 농경지가 소재하는 농촌지대입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
• 토지형상. 대 340㎡, 평지의 부정형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다.
• 계획관리지역. 일부 토지는 계획관리지역 및 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당합니다.
• 농지 규제. 일부 토지는 농림지역·농업진흥구역에 해당합니다.
• 하천 관련. 일부 토지는 소하천예정지에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 59,800원으로 표기돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 권순자의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
• 실질취득 상한 설정. 최저가만이 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 가능액을 합친 총취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
• 점유 부분 확인. 임차인이 사용하는 건물과 토지의 범위, 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 측량 실시. 인접지와 경계가 불분명하고 제시외건물 일부가 인접지에 걸쳐 있으므로 경계 측량이 핵심입니다.
• 반파 건물 상태 확인. 제시외건물 ㄹ의 보수·철거 필요성과 비용 부담 가능성을 현장에서 검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위 대조. 제시외건물과 수목이 감정도면상 어느 위치에 있는지 매각목록과 대조해야 합니다.
• 외화 근저당 확인. 농협은행 근저당권의 실제 원화 채권액과 배당요구액을 배당요구 종기 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 미확정 인수액이 먼저다”

감정가 150,049,800원짜리 물건이 51,468,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 8년 이상 빠른 전입일을 가진 권순자의 보증금이 확인되지 않았고, 제시외건물 일부 반파와 인접지 침범 가능성, 불분명한 지적경계까지 남아 있습니다.

등기부상 근저당권은 매각으로 정리되더라도 임차관계는 별도입니다. 보증금이 확인되기 전까지 실질취득액은 51,468,000원으로 확정되지 않습니다. 여기에 측량과 건물 상태 확인도 선행돼야 합니다. 결론은 가격 판단 보류, 임차보증금·점유·경계 확인 우선입니다.