창원지방법원 2025타경555. 산청군 시천면 중태리 713-1 소재 물건으로, 감정 이용상태상 건물은 곶감건조장으로 사용 중입니다. 현재 소유자는 최연화이며, 2021년 10월 21일 설정된 산청군산림조합 근저당권 195,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 정영애 근저당권 75,000,000원과 농협은행·산청군농업협동조합·삼성카드 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순서 자체는 비교적 명확하지만, 물건명세서에는 분묘기지권 성립여지 있음이 명시돼 있습니다. 또 토지 위에 분묘 2기가 소재하고, 이장된 것으로 추정되는 분묘 1기의 이장 여부가 불분명하며 육안으로 확인되지 않은 분묘가 추가로 존재할 가능성도 기재돼 있습니다. 따라서 금전 인수 0원이라는 결론과 토지 이용상 부담 가능성은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경555 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 시천면 중태리 713-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 곶감건조장 |
| 소유자 | 최연화 (2015.08.07 소유권이전) |
| 토지 항목 | 660㎡ · 지목 창고용지 · 토지이용상황 전창고 · 완경사 · 부정형 |
| 감정가 / 최저가 | 434,550,000원 / 149,051,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산청군산림조합 / 180,175,638원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 이동 가능한 컨테이너 매각 제외 · 제시외건물 ㄱ, ㄴ 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 분묘는 별도 검토
말소기준은 2021.10.21 산청군산림조합 근저당권입니다. 정영애의 후순위 근저당권과 2023년의 가압류 3건, 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 산청군농업협동조합·신평새마을금고·우영파이낸셜대부 관련 근저당권과 질권은 이미 말소된 상태입니다. 현재 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 현황
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 안진우 본인의 점유·전입 조사입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안진우 | 2022.08.22 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
안진우의 전입일 2022.08.22는 말소기준권리 2021.10.21보다 뒤입니다. 따라서 매수인에 대한 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 관계는 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 149,051,000원으로 감정가 434,550,000원의 34% 회차입니다. 배당모형상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 149,051,000원입니다.
3회 유찰됐다는 사실 자체도 중요한 시장 신호입니다. 현재까지 감정가 및 이전 회차 가격대에서 매각이 성사되지 않았고, 다음 회차 시나리오에서는 최저가가 104,335,700원, 그 다음은 73,034,990원으로 내려가지만 채권 미배당액은 각각 187,151,027원, 217,905,667원으로 더 커집니다. 이 미배당 확대는 매수인의 금전 인수 증가를 의미하지는 않지만, 담보가치와 환가가치 사이의 간극을 살펴보게 하는 지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,886,714원 |
| 2. 근저당 · 산청군산림조합 | 195,000,000원 | 146,164,286원 |
| 3. 근저당 · 정영애 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,546,418원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 산청군농업협동조합 | 5,153,128원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,526,481원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,886,714원을 제외한 146,164,286원이 산청군산림조합에 배당되고, 후순위 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 전체 채권 미배당액은 143,061,741원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산청군 시천면 중태리 ‘중태마을’ 남측 원거리에 위치하며, 주변은 주택·농경지·임야가 형성된 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 건물은 곶감건조장으로 이용 중이며 경량철골구조 판넬지붕 단층, 위생·난방·건조설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 확인되는 토지 항목은 660㎡, 창고용지, 전창고, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 33,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 영농여건불리농지·준보전산지와의 관련 사항이 확인됩니다.
- 산불 영향. 2025.03.21 산불로 목록3의 밤나무·감나무 등 대부분의 과수목 일부 밑동이 타거나 그을린 상태이며, 감정에서는 이를 참작해 토지에 포함 평가했습니다.
- 시설 확인. 목록3 지상의 지하수관정과 과수목은 토지에 포함 평가됐으나 지하수관정의 정상작동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 매각 제외·포함. 이동 가능한 컨테이너는 매각 제외, 제시외건물 ㄱ·ㄴ은 매각 포함입니다. 부속건물 창고 18㎡는 현황 소재가 확인되지 않은 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 일반 공동주택이 아닌 곶감건조장과 토지의 일괄매각이며 현재까지 3회 유찰됐습니다. 이용 목적이 맞는 매수층이 제한될 가능성을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 분묘 현장 확인. 분묘 2기, 이장 추정 분묘 1기의 실제 상태와 추가 분묘 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 분묘기지권 검토. 매각물건명세서에 성립여지가 명시돼 있으므로 성립 요건과 토지 이용에 미치는 영향을 원본 자료와 현황을 기준으로 따져야 합니다.
- 산불 피해 확인. 2025.03.21 산불 이후 과수목 상태와 토지 이용 가능 상태를 직접 확인하세요.
- 지하수관정 점검. 정상작동 여부가 확인 대상이라고 명시돼 있으므로 용수 확보가 활용계획의 전제라면 현장 작동 확인이 필요합니다.
- 건물 현황 대조. 곶감건조장 본체, 제시외건물 ㄱ·ㄴ, 소재 불명으로 기재된 창고 18㎡, 매각 제외 컨테이너의 위치와 경계를 구분하세요.
- 임차인 확인. 안진우는 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 원본 명세서와 현황조사로 최종 대조하세요.
- 가격 착시 경계. 감정가 34%라는 숫자를 곧바로 시세 할인율로 보지 말고, 곶감건조장·토지로서의 실제 사용가치와 예상 처분가를 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 사진과 현장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현장이 어려운 물건”
이 사건은 등기와 임차인만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 산청군산림조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인 안진우도 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당모형상 매수인 금전 인수는 0원입니다.
그러나 감정가 434,550,000원에서 3회 유찰돼 149,051,000원까지 내려왔다는 이유만으로 매력적인 가격이라고 결론내리기는 어렵습니다. 분묘기지권 성립여지, 분묘 현황, 산불로 손상된 과수목, 지하수관정 작동 여부, 일부 건물의 현황 불명, 다소 불편한 교통과 특수 용도가 한꺼번에 존재합니다. 권리 인수는 낮지만 현장·활용·환금성 리스크는 높다. 이 물건은 최저가 자체보다 “낙찰 후 실제로 어떻게 쓰고 다시 팔 수 있는가”를 먼저 계산해야 하는 유형입니다.
