창원지방법원 2025타경555. 경상남도 산청군 시천면 중태리에 있는 곶감건조장과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 곶감건조장 용도로 이용되고 있습니다. 소유자 최연화가 보유한 부동산에 산청군산림조합이 2021년 설정한 채권최고액 195,000,000원 근저당권을 근거로 임의경매가 개시됐습니다. 이후 정영애의 근저당과 농협은행·산청군농업협동조합·삼성카드의 가압류가 이어졌습니다.
등기상 구조만 보면 말소기준권리 이후의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 하지만 이 사건의 진짜 위험은 등기부 밖의 현장에 있습니다. 분묘와 분묘기지권, 산불로 훼손된 과수목, 지하수관정 작동 여부, 부속건물 소재 불명, 점유자의 임대관계 미상이 한꺼번에 존재합니다. 특히 곶감건조장이라는 특수한 용도와 지역 내 다소 불편한 교통 여건까지 고려하면, 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 환금성과 활용 가치를 보장할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경555 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 시천면 중태리 713-1 일원 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 곶감건조장 · 일괄매각 |
| 건물 구조 / 이용 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 곶감건조장 · 위생·난방·건조설비 |
| 토지 참고정보 | 중태리 713-1 · 660㎡ · 창고용지 · 계획관리지역 · 완경사·부정형 |
| 소유자 | 최연화 (2015.08.07 소유권이전, 매매원인 2015.08.06) |
| 감정가 | 434,550,000원 |
| 최저매각가 | 104,336,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 | 산청군산림조합 |
| 청구금액 | 180,175,638원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.21 산청군산림조합 근저당권 · 채권최고액 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 이동 가능한 컨테이너 제외 · 제시외건물 일부 포함 |
| 주요 특이사항 | 분묘기지권 성립 가능성 · 산불 피해 · 부속 창고 소재 불명 · 점유자 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 현장 권리는 별도
말소기준권리는 2021.10.21 접수된 산청군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 195,000,000원이며, 중태리 713-1 토지 및 중태리 산97 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2022년 설정된 정영애 근저당권과 2023년의 가압류 3건, 이번 경매개시결정은 모두 후순위로서 매각에 따라 소멸할 것으로 분석됩니다.
과거 산청군농업협동조합·신평새마을금고·우영파이낸셜대부의 근저당권과 이에 부수된 일부 질권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 국민건강보험공단과 국의 기존 압류, 과거 우영파이낸셜대부가 신청한 경매개시결정도 말소된 이력으로 확인됩니다. 따라서 현재의 권리 흐름에서는 산청군산림조합 근저당권이 핵심적인 말소기준입니다.
② 점유자 분석 — 안진우, 전입은 후순위지만 임대관계 미상
| 점유 관계인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안진우 | 2022.08.22 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 확인된 승계 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서 기준. 전입신고일은 2022.08.22이며, 말소기준권리 설정일은 2021.10.21입니다.
안진우의 전입일은 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입신고 시점을 기준으로는 선순위 주택임차인 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금, 확정일자, 임대차계약 내용, 실제 사용 부분과 점유 권원이 확인되지 않아 우선변제 여부와 정확한 임차관계를 확정할 수 없습니다. 감정평가서에서도 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
실제 전입이 확인된 사람은 안진우 1명이며, 실제 임차인인지 또는 다른 점유 권원에 의한 거주자인지는 추가 확인이 필요합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인이라고 단정하거나, 반대로 명도 위험이 전혀 없다고 단정하는 것은 모두 부적절합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 24%, 그러나 시세 할인은 미확인
감정가 434,550,000원에서 4회 유찰을 거치며 최저매각가는 104,336,000원으로 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 24.01%입니다. 일반적인 경매에서는 높은 할인율로 보일 수 있지만, 이 사건은 할인율을 곧바로 투자 매력으로 해석해서는 안 됩니다.
곶감건조장과 농경지·임야 성격의 토지가 결합된 특수물건이고, 분묘 및 산불 피해 등 개별 위험이 큽니다. 비교 가능한 최근 실거래가격과 실제 거래 추세가 확인되지 않아 104,336,000원이 현 시점 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 감정가가 현재의 이용 제한, 과수목 피해, 시설 상태, 분묘 문제를 모두 충분히 반영한 가격인지는 별도 검토가 필요합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 채무 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 감정가 24.01% |
104,336,000원 | 102,075,296원 | 187,150,731원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
73,035,200원 | 71,320,566원 | 217,905,461원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% |
51,124,640원 | 49,804,396원 | 239,421,631원 | 0원 |
유찰 시나리오는 회차별 가정값입니다. 실제 추가 유찰 여부와 차기 매각가격은 법원 매각공고로 확인해야 합니다. 채무 인수 0원은 배당모형상 수치이며, 현장 권리·취득비용·점유 문제는 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,260,704원 |
| 1. 근저당 · 산청군산림조합 | 195,000,000원 | 102,075,296원 |
| 2. 근저당 · 정영애 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 | 8,546,418원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 산청군농업협동조합 | 5,153,128원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 5,526,481원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,260,704원을 제외한 102,075,296원이 산청군산림조합에 배당됩니다. 후순위 근저당권자인 정영애와 가압류권자들에 대한 예상배당은 모두 0원입니다. 전체 채권액 289,226,027원 중 채권자 배당액은 102,075,296원, 미배당액은 187,150,731원입니다.
산청군산림조합의 신청 청구금액은 180,175,638원으로, 현 회차 예상배당만으로는 충족되지 않습니다. 배당표에 기재된 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권액과 배당순위는 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 배당 부족액은 후순위 채권자가 배당받지 못하는 금액이지 매수인이 동일 금액을 자동으로 인수한다는 의미가 아닙니다.
⑤ 현장 위험 — 분묘·산불·시설물 확인이 핵심
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산청군 시천면 중태리 중태마을 남측 원거리에 위치하며, 주변은 주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가되어 시설 운영·농산물 운송·현장 방문 편의성을 확인할 필요가 있습니다.
- 건물 이용. 경량철골구조 판넬지붕 단층의 곶감건조장으로, 위생·난방·건조설비가 설치되어 있습니다. 현재 설비의 정상 작동 여부와 실제 생산시설로서의 활용 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 형태. 중태리 713-1 토지 참고정보는 660㎡, 창고용지, 완경사·부정형, 세로한면 도로접면입니다. 공시지가 기준액은 33,300원/㎡입니다. 일괄매각 전체의 이용면적과 각 필지별 경계는 원본 지적자료로 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역에 속하며 가축사육제한구역이 포함되어 있습니다. 관련 토지에는 영농여건불리농지와 준보전산지 등도 관계되어 있어 필지별 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주택과 달리 곶감건조장·농경지·임야 성격이 결합된 물건입니다. 4회 유찰 이력에 더해 분묘와 산불 피해가 존재하므로 매각가격뿐 아니라 향후 이용자와 매수자 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 분묘 현황 실측. 분묘 2기 및 이장 추정 분묘 1기의 위치와 실제 이장 여부, 추가 분묘 존재 가능성을 확인하세요. 분묘기지권 성립 가능성과 토지 활용 제한을 가장 먼저 검토해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 목록 1·2·3의 일괄매각 범위와 필지별 경계, 포함되는 제시외건물 ㄱ·ㄴ, 제외되는 이동식 컨테이너의 소유·처리 문제를 감정평가서·명세서·지적도와 대조하세요.
- 부속 창고 확인. 현황 소재가 불분명한 18㎡ 창고의 존재 여부, 실제 구조 및 이용 가능성을 직접 확인하세요.
- 산불 피해 확인. 2025.03.21 산불로 손상된 과수목과 토지의 현 상태를 확인하고, 필요한 수목 정비와 현장 복구 범위를 검토하세요.
- 지하수관정 검사. 정상 작동 여부, 관리 상태 및 실제 이용 가능성을 확인하세요. 곶감건조장 건조설비와 위생·난방설비의 상태도 함께 점검해야 합니다.
- 점유자 확인. 안진우의 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금과 임대차관계가 미상입니다. 실제 점유자, 계약관계, 점유 부분 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 토지 이용 제한 검토. 계획관리지역·가축사육제한구역·준보전산지 등 규제와 실제 토지 경계, 도로접면 상태를 확인하고 예정한 용도로 사용할 수 있는지 검토하세요.
- 가격 상한 재검토. 감정가 대비 24.01%라는 할인율 대신 최근 유사 토지·시설 거래가격, 분묘 영향, 산불 피해, 복구 필요성과 환금성을 반영해 입찰가격을 판단하세요.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·등기사항증명서와 최종 매각공고를 확인하고, 법정지상권·분묘기지권 및 점유 관련 사항은 필요시 전문가 검토를 받으세요.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”
이 물건의 최저매각가는 104,336,000원입니다. 감정가 434,550,000원과 비교하면 상당히 낮아 보입니다. 그러나 현재 시장에서 실제로 얼마에 거래될 수 있는지 확인되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
등기상 말소기준 이후의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당모형상 매수인 인수채무는 0원입니다. 하지만 분묘기지권 성립 여지, 분묘의 실제 위치 및 이장 여부 불명, 산불 피해 과수목, 부속 창고 소재 불명, 지하수관정 정상작동 미확인, 점유자 임대관계 미상이 겹쳐 있습니다.
4회 유찰된 특수용도 부동산에서 가장 먼저 확인할 것은 할인율이 아니라 현장과 권리의 실질적인 이용 제약입니다. 분묘 문제와 시설물 상태, 실제 점유관계가 해결 가능한지 확인하기 전에는 현재 최저가를 매력적인 가격으로 평가하기 어렵습니다. 등기상 권리는 비교적 정리되지만, 물건 자체의 위험은 높습니다. 결론은 현장·분묘권 검증 전 입찰 보류입니다.
