창원지방법원 2025타경598. 사천시 정동면 화암리 70-3의 토지와 근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 1,138㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 감정평가상 건물 기호 (2)·(3)는 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 일괄매각으로 제시외 건물과 수목, 담장·조경석·계단실·차양막· 데크설비 등이 포함됩니다. 물건 성격상 아파트처럼 표준화된 주거 시세만 보고 접근하기보다 토지·건물·영업용도와 환금성을 함께 판단해야 합니다.
권리의 기준점은 2014.11.21 설정된 사천농업협동조합 근저당 채권최고액 208,000,000원입니다. 이후 2016.09.22 같은 조합의 근저당 260,000,000원, 국세·지방세 관련 압류, 여러 건의 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 세금이 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있고 후순위 배당액은 더 줄어들 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 화암리 70-3 · 경상남도 사천시 정동면 화암길 167-40 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 이용 중 |
| 토지 | 대 1,138㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김지은 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 878,152,400원 / 301,207,000원 (3회 유찰, 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사천농업협동조합 / 168,812,492원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 및 수목, 담장·조경석·계단실·차양막·데크설비 등 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하지만 절차 확인은 필요
말소기준권리는 2014.11.21 을구 1번 근저당권입니다. 2016.09.22의 추가 근저당과 이후 국세 압류·가압류·경매개시결정은 기준권리보다 뒤에 있어 등기상 매각으로 소멸합니다. 을구 1번과 2번 근저당권은 2025.11.18 농업협동조합자산관리회사로 이전등기되어 있으므로, 배당과 채권관계는 최신 등기와 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 보증금 정보는 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄재민 | 1동 1층 | 2020.11.23 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 1명입니다. 엄재민의 전입일 2020.11.23은 말소기준권리 2014.11.21보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료에 따른 매수인 보증금 승계액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당관계와 점유 형태는 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3% 할인율을 시세로 착각하면 안 된다
감정가 878,152,400원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 301,207,000원, 감정가의 34.3%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 권리기준 실질취득도 301,207,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 301,207,000원 | 34.3% | 296,190,102원 | 291,983,114원 |
| 4회 유찰 시 | 210,844,900원 | 24.01% | 207,093,071원 | 381,080,145원 |
| 5회 유찰 시 | 147,591,430원 | 16.81% | 144,725,150원 | 443,448,066원 |
다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 제시할 수 있는 상황이 아니므로, 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다. 오히려 근린시설과 토지가 결합된 비표준 물건이 3회 유찰됐다는 사실 자체를 환금성·수요층 확인이 필요하다는 신호로 보는 편이 보수적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,207,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,016,898원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 사천농업협동조합 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 사천농업협동조합 | 260,000,000원 | 88,190,102원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 29,120,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 6,184,652원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 51,721,848원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 정동농업협동조합 | 15,345,619원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 영일자산관리대부유한회사 | 11,172,428원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 정동농업협동조합 | 6,628,669원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 588,173,216원 중 예상 배당액은 296,190,102원, 미배당은 291,983,114원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세가 확인되면 선순위 차감에 따라 후순위 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 기호 (2)와 기호 (3) 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 1,138㎡, 자연녹지지역이며 평지·자루형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 166,200원/㎡입니다.
- 주위환경. 서천여자중학교 동측 인근에 위치하고 주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물과 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물이 포함됩니다. 사용승인일은 각각 2016.09.12, 2014.10.31이며 후자는 2015.11.05 증축됐습니다.
- 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역 전부제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 진행·정리 상태를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있다면 배당순위가 달라질 수 있으므로 체납세목·금액을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 엄재민의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 사용관계는 원본으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·수목과 담장·조경석·계단실·차양막·데크설비 등이 포함되므로 감정서 도면과 현황을 대조하세요.
- 활용 가능성 확인. 자연녹지지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역이라는 토지이용 제한이 실제 영업·증개축·개발계획에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 가격 기준 분리. 감정가 대비 34.3%라는 할인율과 시장가치는 별개입니다. 비표준 근린시설·토지는 현장수익성·대체매물·임대수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 조세·공매 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 환금성과 절차다
이 사건은 등기상 권리관계만 보면 비교적 정리되어 있습니다. 2014.11.21 근저당이 기준이고, 조사된 점유자의 전입은 그보다 6년가량 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 근린시설 + 1,138㎡ 토지라는 비표준 물건, 자연녹지지역과 각종 제한, 3회 유찰, 공매공고, 조세압류가 겹쳐 있기 때문입니다.
현재 최저가 301,207,000원은 감정가 대비 34.3%이지만 이를 그대로 “시세의 34%”로 해석해서는 안 됩니다. 비교 실거래 없이 할인율만 낮아진 사건에서는 입찰가보다 먼저 현장 활용성·임대수요·공매 정리·세금배당을 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정, 절차와 환금성은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 그 세 문장입니다.
