창원지방법원 2025타경618. 진주시 신안동 889-8 소재 물건으로, 토지는 625.7㎡이고 지목은 주차장입니다. 건물은 2016.11.10 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 2층 건물이며, 감정평가 이용상태는 1층 주차장, 2층 근린생활시설입니다. 소유자는 김진안이고, 경매 신청채권 청구액은 335,326,274원입니다.
권리 구조의 기준점은 2016.11.30 접수된 농협은행주식회사 채권최고액 400,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 후순위로 채권최고액 177,600,000원의 농협은행 근저당권이 있고, 2024년 경남은행 근저당권 539,000,000원, 대평새마을금고 가압류 453,823,680원, 신용보증기금 가압류 250,750,000원 등이 이어졌으나 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경618 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 신안동 889-8 · 경상남도 진주시 진양호로293번길 16-24 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 1층 주차장 · 2층 근린생활시설 |
| 토지 | 625.7㎡ · 지목 주차장 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 2층 · 사용승인일 2016.11.10 |
| 소유자 | 김진안 |
| 감정가 / 최저가 | 1,308,377,440원 / 448,774,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 335,326,274원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외건물 감정서상 ㄱ, ㄴ 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 400,000,000원이고 2016.11.30 접수됐습니다. 이 근저당권은 2025.06.24 확정채권양도를 원인으로 2025.08.22 농업협동조합자산관리회사에 이전 등기됐습니다. 후순위 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민우 | 2층 · 배말칼국수김밥 진주신안평거점 | 50,000,000원 | 1,650,000원 | 2022.02.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
김민우의 전입신고일은 2022.02.15로, 말소기준권리 2016.11.30보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 1,308,377,440원이고 현재 최저매각가는 448,774,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 약 34.3%까지 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 314,141,800원, 219,899,260원으로 낮아집니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 448,774,000원 | 34.3% | 1,379,287,420원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 314,141,800원 | 24.01% | 1,512,229,865원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 219,899,260원 | 16.81% | 1,605,153,010원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 448,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,887,740원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 177,600,000원 | 41,886,260원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 539,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 대평새마을금고 | 453,823,680원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 250,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 1,821,173,680원 중 441,886,260원이 배당되고, 미배당은 1,379,287,420원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창원지방검찰청 진주지청 남서측 인근이며, 주택·농경지·임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 주차장, 2층은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 1층과 2층에 위생·급배수설비 및 승강기설비가 있고, 2층에는 도시가스설비가 있습니다.
- 토지. 625.7㎡, 지목 주차장, 공시지가 853,300원/㎡, 평지·사다리형·중로한면입니다.
- 용도지역. 준주거지역·자연경관지구·지구단위계획구역·노외주차장·중로3류 접합 등의 조건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외건물 감정서상 ㄱ, ㄴ이 매각에 포함되므로 현장에서 위치·형태·사용상태를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 일부 내부조사가 불가해 건축물현황도와 인근 탐문조사를 바탕으로 통상적 상태를 상정해 평가됐습니다. 내부구조·부대설비·인테리어를 재확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 2층 김민우가 영업 중이고 보증금 50,000,000원·월차임 1,650,000원입니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정과 점유 정리는 별도 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권과 후순위 권리, 2025.08.22 근저당권 이전등기를 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 시나리오이며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 3회 유찰의 이유를 현장에서 확인할 물건”
권리만 놓고 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2016.11.30 농협은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김민우도 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격과 물건 자체는 더 신중하게 봐야 합니다. 감정가 1,308,377,440원에서 현재 최저가 448,774,000원까지 내려왔고 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 1층 주차장·2층 근린생활시설, 일괄매각, 제시외건물 포함, 일부 내부조사 불가라는 특성이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하기보다 현장 활용성과 내부 상태를 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
