인천지방법원 2025타경508051. 인천 중구 중산동 동양타워 1층 110호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 등기사항전부증명서는 집합건물이며, 매각물건명세서와 감정 이용상태상 공부 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 감정평가 현황은 공실로 보임으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 박웅배이며 2024.03.04. 매매를 원인으로 거래가액 858,800,000원에 소유권을 취득했습니다.
같은 날 설정된 평택축산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 648,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 현대카드, 비엔케이캐피탈주시회사, 서울보증보험의 가압류와 국·당진시 압류, 평택축산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508051 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1885-5 동양타워 1층 110호 · 인천광역시 중구 하늘별빛로65번길 7-20 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 공실로 보임 |
| 건물 | 철골구조 데크슬라브(평슬라브)지붕 · 지하1층/지상5층 · 1층 110호 · 사용승인일 2020.10.22 |
| 소유자 | 박웅배 · 2024.03.04. 매매 · 거래가액 858,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 782,000,000원 / 131,431,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 감정요항에서는 임대관계를 미상으로 기재했고 현황은 공실로 보임으로 조사했습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 핵심은 대항력 임차보증금 인수가 아니라 말소기준 이후 후순위 채권들의 배당 부족 문제이며, 그 부족액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 131,431,000원으로 감정가 782,000,000원의 16.81% 수준입니다. 현재 회차는 이미 5회 유찰됐고, 다음 시나리오는 6회 유찰 시 92,001,700원, 7회 유찰 시 64,401,189원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건은 동일 물건군의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 공부상 소매점이고 현황 공실인 1층 근린생활시설인 만큼 실제 임대수요, 공실기간, 상가 매매사례를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,431,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,640,034원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 648,000,000원 | 128,790,966원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 27,565,959원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈주시회사 | 254,374,633원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,579,940,592원 중 현재 회차 예상배당은 128,790,966원, 미배당은 1,451,149,626원입니다. 집행비용은 2,640,034원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천영종초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린·편의시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황은 공실로 보입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 토지 기준 남동측으로 중로에 접하며 북서측과 북동측으로 보행로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함합니다.
- 토지. 토지면적 888.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 2,968,000원/㎡입니다.
- 건물. 지하1층/지상5층 철골구조 건물로 사용승인일은 2020.10.22이며, 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 실사. 감정상 공실로 보이므로 실제 점유 여부와 출입 가능 상태, 내부 마감 및 영업 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임대수요 확인. 임대관계가 미상인 만큼 동일 건물 및 인근 1층 소매점의 임대료와 공실기간을 확인해 수익성을 검증해야 합니다.
- 실거래 대조. 현재 자료만으로는 최근 상가 실거래와 직접 비교하기 어렵습니다. 5회 유찰만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 말소기준 재확인. 2024.03.08. 평택축산업협동조합 근저당권과 이후 가압류·압류의 매각 소멸 여부를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 세금·관리비. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 관리비 체납 여부를 최종 확인하세요.
- 토지이용 제한. 중심상업지역·경제자유구역·지구단위계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 제한을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.08. 평택축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리보다 상품성과 환금성입니다. 감정가 782,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 131,431,000원까지 내려왔고, 공부상 소매점인 1층 호실이 현황 공실로 조사됐습니다. 실거래 비교 없이 이 가격을 ‘싸다’고 결론내리기보다는, 왜 5회 유찰됐는지 현장과 임대시장에서 확인한 뒤 가격을 판단하는 사건입니다.
