인천지방법원 2025타경508051. 인천 중구 중산동 동양타워 1층 110호로, 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이고 감정평가 당시 현황은 공실로 조사된 집합건물입니다. 소유자 박웅배는 2024년 3월 8일 거래가액 858,800,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 평택축산업협동조합 앞으로 채권최고액 648,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 현대카드·비엔케이캐피탈·서울보증보험의 가압류와 경매개시결정, 국 및 당진시의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 268,226,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508051 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1885-5 동양타워 제1층 제110호 도로명: 인천광역시 중구 하늘별빛로65번길 7-20 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 집합건물 내 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철골구조 데크슬라브지붕 지하 1층·지상 5층 건물 내 1층 110호 · 사용승인일 2020.10.22 |
| 소유자 | 박웅배 (2024.03.08 소유권 취득 · 거래가액 858,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 782,000,000원 / 268,226,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액 0원
말소기준은 2024년 3월 8일 설정된 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 현대카드 가압류 27,565,959원, 비엔케이캐피탈주시회사 가압류 254,374,633원, 서울보증보험 가압류 300,000,000원과 350,000,000원, 경매개시결정 및 후순위 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기들은 신탁재산 귀속에 따른 말소 이력이 확인되며, 현재 등기상 소유자는 박웅배입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 ‘저가’라 할 수 없다
현재 최저매각가는 268,226,000원으로 감정가 782,000,000원의 34.3%입니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만 이미 3회 유찰된 결과입니다. 이 수치는 감정가와의 비교일 뿐, 현재 시장에서 실제 거래되는 가격과의 비교는 아닙니다.
이 물건은 아파트가 아니라 상업용 집합건물 내 1층 소매점이며, 현황은 공실입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않는 상태에서는 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 수 없습니다. 3회 유찰 이력은 시장이 기존 가격에서 매수에 신중했다는 신호로 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 268,226,000원 | 1,316,269,756원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 187,758,200원 | 1,395,611,007원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 131,430,739원 | 1,451,149,883원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 268,226,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,555,164원 |
| 을구 1번 근저당권 · 평택축산업협동조합 | 648,000,000원 | 263,670,836원 |
| 갑구 8번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 27,565,959원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 비엔케이캐피탈주시회사 | 254,374,633원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고액 합계는 1,579,940,592원이고 예상배당은 263,670,836원, 미배당액은 1,316,269,756원입니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 감정평가 당시 현황은 공실로 조사됐습니다.
- 주위환경. 인천영종초등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트단지·업무시설과 각종 근린·편의시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 남동측으로 중로에 접하고 북서측과 북동측으로 보행로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역과 성장관리권역에 포함됩니다. 중로2류에 접하고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 전체 토지면적은 888.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 2,968,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골구조 데크슬라브지붕 지하 1층·지상 5층 건물로 기본 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 상업용 집합건물은 주거용보다 임차수요·수익률·공실기간에 따른 가격 편차가 클 수 있으며, 본건의 3회 유찰 이력과 공실 상태를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 34.3%만 보고 응찰하지 말고, 같은 건물과 인근 소매점의 실제 매매가·보증금·월세·공실기간을 확인하세요.
- 점유 확인. 현황은 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 현장 출입 상태와 사업자등록, 점유자 유무를 다시 대조하세요.
- 관리비 확인. 공실 상가는 체납 관리비가 누적될 수 있으므로 관리주체에 공용부분 체납액과 부과기준을 확인하세요.
- 상가 가시성·동선 확인. 1층 110호의 도로 노출도, 출입구 위치, 내부 동선과 실제 영업 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당 이후 권리는 소멸하는 구조지만, 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 세금 관련 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 유찰 시나리오 구분. 채권자의 미배당액이 커지는 것과 매수인의 인수액은 별개입니다. 본건 시나리오상 매수인 인수는 모두 0원이지만 가격 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명료합니다. 2024년 3월 8일 평택축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액도 268,226,000원으로 같습니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 공실 소매점의 실제 가치와 환금성입니다. 감정가 782,000,000원에서 3회 유찰돼 268,226,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세와 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 임대수익 검증 후 판단. 이것이 본건의 결론입니다.