창원지방법원 2025타경653. 진주시 계동 147의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 점포(한일자동펌프)·단독주택, 2층 사무실(대영포장 진주출장소), 3층·4층 단독주택(다가구), 지하1층 위락시설(기적노래방)으로, 단순한 단일용도 주택이 아닙니다. 말소기준권리는 2022.11.30. 설정된 김성정의 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 농협은행 주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리보다 점유관계입니다. 허준우는 2007.04.03. 전입, 보증금 40,000,000원·월 310,000원으로 조사됐고, 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 더구나 박재형(2011.06.03.), 김숙자(2022.03.03.), 하진만(1990.03.21.)은 말소기준보다 앞선 전입일이나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수금액 미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경653 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 계동 147 · 경상남도 진주시 진주대로 1119 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 심순연 · 1994.01.20. 협의분할에 의한 상속, 1994.07.13. 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 1,289,506,210원 / 309,611,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 304,211,355원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 286.6㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 1,544,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘먼저 들어온 점유자’를 봐야 한다
말소기준은 2022.11.30. 김성정 근저당권 150,000,000원입니다. 2025.03.28. 농협은행 주식회사 가압류 45,596,386원과 2025.04.16. 임의경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인·점유자의 대항력은 별개입니다. 특히 기준일보다 앞선 전입일을 가진 허준우·박재형·김숙자·하진만에 대한 검토가 핵심입니다.
② 임차인·점유자 — 알려진 4,000만원보다 ‘미상 금액’이 더 큰 변수
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허준우 | 2층 대영포장(주)진주출장소 | 2007.04.03 | 40,000,000원 / 310,000원 | 2025.05.27 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 40,000,000원 |
| 박재형 | 미상 | 2011.06.03 | 미상 | 2025.06.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
| 강행미 | 미상 | 2023.07.07 | 미상 | 2025.07.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 김숙자 | 미상 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
| 하진만 | 미상 | 1990.03.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
| 서계원 | 미상 | 2025.01.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
반대로 강행미와 서계원은 전입일이 2022.11.30. 말소기준보다 뒤이므로 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 이 둘의 보증금 역시 미상이지만, 현재 권리관계에서는 선순위 대항력에 따른 승계 대상으로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,611,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 5,134,554원 |
| 인수 · 허준우 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 김성정 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 45,596,386원 | 45,596,386원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 108,880,060원 |
집행비용은 약 매각가의 1.7%로 추정된 5,134,554원입니다. 허준우 보증금 40,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박재형·김숙자·하진만의 미상 보증금에 따른 추가 인수 가능액도 위 40,000,000원에 포함되어 있지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 알려진 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 309,611,000원 | 195,596,386원 | 0원 | 108,880,060원 | 40,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 216,727,700원 | 195,596,386원 | 0원 | 17,297,126원 | 40,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 151,709,390원 | 148,785,459원 | 46,810,927원 | 0원 | 40,000,000원 |
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 평안동 갤러리아백화점(진주점) 서측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설로 형성된 노선 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 점포(한일자동펌프)·단독주택, 2층 사무실(대영포장 진주출장소), 3층·4층 단독주택(다가구), 지하1층 위락시설(기적노래방)입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌구조 슬래브지붕 4층 건으로, 외벽은 페인팅·드라이비트·외장석재, 내벽은 페인팅·벽지·타일·인테리어, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비가 되어 있고, 단독주택 부분에는 난방설비가 되어 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 286.6㎡의 대지로 상업용, 평지, 사다리형, 광대로한면이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 1,544,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 진주중학교 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 근린시설·사무실·다가구주택·위락시설이 혼재하고 공부와 현황 차이도 있으며 이미 4회 유찰된 물건이므로, 단순 주거용 물건보다 매각범위·점유·용도별 검토가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 허준우 40,000,000원 인수. 현재 배당계산상 전액 매수인 인수입니다. 최저가가 아니라 최소 실질취득 349,611,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 선순위 미상 점유자 3명. 박재형·김숙자·하진만의 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다. 이들의 인수 가능액이 확정되지 않으면 실질취득 총액도 확정되지 않습니다.
- 후순위 점유자 구분. 강행미와 서계원은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 조사되어 선순위 점유자들과 구분해야 합니다.
- 매각범위 확인. 제시외 건물 ㄱ~ㅁ은 포함되지만 지하1층 인테리어 등은 제외됩니다. 포함·제외 부분의 실제 경계를 매각서류와 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 등기부상 3층과 건축물대장상 4층의 차이, 1층 공부상 근린생활시설과 현황상 근린생활시설·단독주택의 차이를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율 착시 경계. 4회 유찰·감정가 24%라는 숫자는 낮지만, 알려진 인수와 추가 미상 인수 위험을 제외하고 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 배당에 미치는 영향과 신청채권자의 청구·배당 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다는 것보다, 얼마를 더 떠안는지가 먼저다”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 1,289,506,210원에서 309,611,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 알려진 허준우 보증금 40,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 이미 349,611,000원입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 박재형·김숙자·하진만의 보증금이 미상이라 추가 승계액의 상한을 현재 확정할 수 없습니다.
또한 이 물건은 1층 점포·주택, 2층 사무실, 3·4층 다가구주택, 지하 위락시설이 혼재하고, 제시외 건물 포함·지하 인테리어 제외 및 등기부와 건축물대장·현황의 차이까지 있습니다. 최저가가 낮다는 사실보다 권리와 현황을 끝까지 확정하는 것이 선행돼야 하는 사건입니다. 권리분석이 끝나지 않은 상태에서 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵고, 보수적으로는 고위험 검토 대상으로 보는 것이 맞습니다.
