광주지방법원 2025타경5566. 광주 북구 운암동 벽산블루밍메가씨티아파트 309동 15층 1504호입니다. 감정평가상 주거용 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 23층 건물 중 15층, 남향·계단식입니다. 현재 소유자 홍묘숙은 2018년 3월 14일 매매를 원인으로 거래가액 323,000,000원에 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 187,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
권리분석의 기준은 2018년 4월 30일 국민은행 근저당입니다. 이후 설정됐다가 이미 말소된 강신화·김영환의 근저당과 과거 임의경매 등기가 있고, 2023년 국민은행의 추가 근저당 115,500,000원, 2025년 김남균의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다. 현재 경매에서 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5566 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 69 벽산블루밍메가씨티아파트 309동 15층1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8269㎡ · 23층 건물 중 15층 · 남향 · 계단식 |
| 이용상태 | 주거용 |
| 소유자 | 홍묘숙 (2018.03.14. 매매 · 거래가액 323,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 277,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김남균 / 19,971,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2018.04.30. 국민은행 근저당권 187,000,000원입니다. 이후 설정된 강신화 근저당 200,000,000원과 김영환 근저당 230,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2023년 국민은행 추가 근저당 115,500,000원과 2025년 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래권 아래
벽산블루밍메가씨티3단지 동일 면적 표본은 전용 84.75~84.83㎡이고, 최근 12개월 거래 12건의 평균은 357,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 325,000,000원, 표본 최저는 320,000,000원, 최고는 395,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 13 | 325,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 8 | 377,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 10 | 358,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 22 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 25 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 20 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 12 | 395,000,000원 |
| 2026.02 | 84.83㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 357,500,000원 |
현재 최저가 277,200,000원은 최근 12개월 평균 357,500,000원의 77.5%입니다. 최신 거래 325,000,000원과 최근 표본 최저 320,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 396,000,000원은 최근 표본 최고 395,000,000원과 비슷한 수준이었지만, 1회 유찰로 현재 회차에서는 가격대가 크게 낮아졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,680,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 115,500,000원 | 85,519,200원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 김남균 | 19,971,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 322,471,780원 중 272,519,200원이 배당되고, 미배당은 49,952,580원입니다. 을구 6번 국민은행 근저당과 신청채권자 김남균 청구액에 미배당이 발생하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 277,200,000원 | 272,519,200원 | 49,952,580원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 194,040,000원 | 190,523,440원 | 131,948,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 135,828,000원 | 133,126,408원 | 189,345,372원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 각 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 낙찰자 관점의 핵심은 채권 미회수액 자체가 아니라 실제 점유관계와 적정 응찰가입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 운암동 벽산블루밍메가씨티 309동 내에 위치하며, 주위는 아파트 단지·정비된 주택지대·근린생활시설 등입니다.
- 교통. 단지 북측 및 서측으로 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 23층 건물 중 15층 1504호로 남향·계단식입니다. 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,032,000원/㎡입니다. 토지구획정리사업지구·전통상업보존구역에 포함되고, 일부 높이·교육환경·경관 관련 제한에 저촉됩니다.
- 단지 규모. 벽산블루밍메가씨티3단지는 1,295세대이며 사용승인일은 2008.08.29입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 277,200,000원은 최근 12개월 평균 357,500,000원의 77.5%입니다. 감정가보다 최근 실거래를 중심으로 응찰 상한을 판단하세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.04의 325,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액보다 낮지만 개별 호수의 층·향·내부 상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 평가됐으므로 현장 점유자와 실제 인도 가능성을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 49,952,580원이 발생해도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 점유와 가격
이 물건은 2018년 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 현재 남은 권리가 매각으로 정리되고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 0원입니다. 가격 측면에서도 1회 유찰한 최저가 277,200,000원이 최근 12개월 실거래 평균 357,500,000원의 77.5%라 신건 때보다 비교 여건이 좋아졌습니다.
다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유 문제가 완전히 해소됐다고 보기는 어렵습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이기 때문입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원·최근 시세 아래 가격, 다만 실제 점유 확인 필수”입니다. 권리보다 현장 점유와 응찰가 결정이 최종 판단의 핵심입니다.