광주지방법원 2025타경5566. 광주 북구 운암동 벽산블루밍메가씨티아파트 309동 15층 1504호입니다. 전용면적은 84.8269㎡이며 감정평가상 남향·계단식 주거용 아파트입니다. 2018년 홍묘숙이 거래가액 323,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 187,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 설정된 근저당권 중 강신화와 김영환의 권리는 이미 등기부상 말소되었습니다. 현재 유효한 추가 근저당권은 2023년 국민은행이 설정한 채권최고액 115,500,000원의 권리입니다. 2025년 김남균이 강제경매를 신청했으며, 해당 경매개시결정도 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 등기상 유효한 담보권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격 측면에서는 감정가 396,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 277,200,000원으로 내려왔습니다. 최근 동일 평형 거래 평균보다 낮은 수준이지만, 실제 입찰 가능 여부와 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

주의할 점은 채권최고액과 실제 채무액을 구분하는 것입니다. 국민은행의 채권최고액은 각각 187,000,000원과 115,500,000원입니다. 이 금액은 담보한도이며, 실제 배당액이나 확정 채무잔액과 반드시 같지는 않습니다. 아래 예상배당은 해당 채권최고액을 기준으로 산정한 추정치입니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 77.5%

벽산블루밍메가씨티3단지는 1,295세대이며, 준공일은 2008.08.29입니다. 비교 대상은 전용 약 84.8㎡의 최근 실거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 357,500,000원이고, 가장 최근인 2026년 4월 거래금액은 325,000,000원입니다.

최근 거래금액은 320,000,000원~395,000,000원 범위입니다. 현재 최저매각가 277,200,000원은 최근 평균보다 80,300,000원 낮고, 평균의 77.5%입니다.

비교 기준을 가장 최근 거래로 바꿔도 가격 차이는 존재합니다. 2026년 4월 거래금액 325,000,000원보다 최저가가 47,800,000원 낮습니다. 따라서 최근 평균뿐 아니라 최신 실거래와 비교해도 최저가가 낮은 상태입니다.

③ 예상배당표 (매각가 277,200,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정의 추정배당입니다. 집행비용은 4,680,800원으로 추정하고, 국민은행 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다.

집행비용과 채권최고액을 이용한 추정배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 인수는 0원

감정가 대비 회차별 최저매각가와 예상 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 아래 금액은 각각의 가격에 낙찰된다는 가정이며, 실제 후속 매각기일이나 유찰 여부를 의미하지 않습니다.

매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 등기상 권리 기준으로는 매수인에게 이전되는 채무가 없습니다. 따라서 채권 미배당액을 매수인의 실질취득비용에 더해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 운암동 벽산블루밍메가씨티 309동에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 정비된 주택지대, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.
• 교통. 단지 북측과 서측에 주요 간선도로가 통과하며, 감정평가상 교통상황은 대체로 무난한 것으로 조사되었습니다. 단지 남측에는 진출입로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 중 15층 1504호입니다. 남향·계단식이며 위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비와 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,032,000원/㎡입니다. 토지구획정리사업지구 및 전통상업보존구역에 포함되고, 높이 제한지역·학교 보호구역·시가지경관지구 등과의 저촉 사항이 표시되어 있습니다. 구체적인 제한 내용은 관련 공부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않으며, 위반건축물 여부는 '해당 없음'으로 확인됩니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요성은 별도 확인 사항입니다.
• 환금성. 벽산블루밍메가씨티3단지는 1,295세대이며 2008.08.29 준공되었습니다. 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인되지만, 거래가격이 320,000,000원부터 395,000,000원까지 분포하므로 실제 매도가격은 개별 물건 조건에 따라 차이가 날 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.09.11입니다. 실제 매각·유찰·변경·취하 여부와 현재 절차를 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 점유자 및 임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자와 대항력 여부를 확인해야 합니다. 선순위 임차인이 새로 확인되면 인수액과 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2018.04.30 국민은행 근저당권을 기준으로, 이후 유효한 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항증명서 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 배당 부족액과 인수액 구분. 예상 채권 미배당액 49,952,580원은 매수인 인수금이 아닙니다. 국민은행 채권최고액과 실제 채권액도 구분해야 합니다.
• 최신 실거래 기준 적용. 최근 평균 357,500,000원뿐 아니라 최신 거래 325,000,000원도 비교 기준으로 사용해야 합니다. 개별 호수의 남향·15층 조건과 내부 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도비 확인. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 점유자 확인 후 명도 절차와 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 부대비용 점검. 취득세, 등기비용, 수리비, 금융비용 및 기타 필요 비용을 포함해 최종 실질취득비용을 계산해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 신고 내역을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격 차이는 확인, 점유관계는 미확정”

이 물건의 말소기준은 2018년 국민은행 근저당권입니다. 현재 유효한 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 등기상 인수액은 0원으로 분석됩니다.

최저매각가 277,200,000원은 최근 실거래 평균 357,500,000원의 77.5%이고, 최신 거래 325,000,000원보다도 낮습니다. 감정가에서 1회 유찰된 가격이므로 비교 거래금액과의 차이가 분명합니다.

다만 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유 및 대항력 위험이 완전히 해소되었다고 볼 수 없습니다. 또한 예상 채권 미배당액 49,952,580원은 매수인의 인수 채무가 아니므로 가격 판단에 혼동해서는 안 됩니다.

결론적으로 최근 실거래 대비 가격 차이와 등기상 인수 0원은 확인되지만, 선순위 임차인 존재 여부·실제 점유상태·매각 결과 확인이 남아 있는 물건입니다. 이 확인 결과에 따라 최종 취득비용과 입찰 가능 여부를 판단해야 합니다.