광주지방법원 2025타경5771. 광주 동구 소태동 엔케이아이리스1차 3층 305호 아파트입니다. 감정가는 122,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 85,400,000원입니다. 표면 가격은 최근 12개월 실거래 120,000,000원보다 낮지만, 이 물건의 핵심은 가격보다 2017.05.17. 등기된 주택임차권입니다. 주민등록일자는 2014.02.28., 확정일자는 2015.04.01.로 현재 말소기준인 2025.09.11. 강제경매개시결정보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 이 권리는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권으로 보아야 합니다.
현재 회차에서는 예상배당표상 임차보증금 75,000,000원이 전액 배당되고 신청채권 6,457,570원도 전액 충족되어 매수인 인수가 0원으로 계산됩니다. 하지만 2회 유찰 시 매각가가 59,779,999원으로 내려가면서 미배당 임차보증금 중 16,696,041원이 매수인 인수로 넘어갑니다. 3회 유찰 시에는 인수액이 34,307,229원까지 커집니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 무조건 싸지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5771 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 소태동 690 엔케이아이리스1차 3층 305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 56.5297㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 3층 305호 · 남서향 |
| 소유자 | 주식회사드림위더스 · 2022.03.22. 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엔케이아이리스아파트 / 6,457,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 주택임차권이 핵심
현재 등기상 핵심은 을구의 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 임차보증금은 75,000,000원, 임대차계약일자는 2015.03.31., 주민등록일자는 2014.02.28. (입주자 허윤례), 점유개시일자는 2014.04.13., 확정일자는 2015.04.01.입니다. 현재 강제경매개시결정 2025.09.11.보다 선순위이므로 매각만으로 소멸하지 않는 권리입니다.
| 권리자 / 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 입주자 허윤례 | 75,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관·승계 |
한국토지주택공사는 보증금 권리를 행사하는 승계·보증기관으로 분류되므로 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 이 사건의 실제 입주자는 허윤례 1명으로 확인되며, 보증금 75,000,000원도 한 번만 반영합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 120,000,000원, 추세는 하락
NK아이리스1차는 43세대, 2012.06.11. 준공 단지입니다. 대상 전용면적 56.5297㎡와 면적이 일치하는 최신 거래는 2026.04. 2층 120,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 120,000,000원으로, 현재 최저가 85,400,000원은 그 71.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 56.53㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 59.28㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2022.07 | 56.53㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 59.28㎡ | 2 | 152,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 133,000,000원 |
전체 4건 평균 133,000,000원보다 중요한 것은 최근 거래입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 120,000,000원이고, 최근 가격은 과거 거래 대비 -12.6% 하락했습니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 133,000,000원을 근거로 가격 메리트를 과장해서는 안 됩니다. 현재 회차 실질취득 85,400,000원은 최근 시세보다 낮지만, 하락장이라는 점과 선순위 임차권을 함께 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,937,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 엔케이아이리스아파트 | 6,457,570원 | 6,457,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,005,230원 |
현재 회차 예상배당에서는 신청채권 6,457,570원까지 전액 변제되고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 종전 경매에서 임차보증금 중 20,509,741원이 배당된 이력도 원문 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 85,400,000원 | 6,457,570원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 59,779,999원 | 0원 | 16,696,041원 |
| 3회 유찰(34%) | 41,845,999원 | 0원 | 34,307,229원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 소태동 지원2동행정복지센터 동측 인근. 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근성은 대체로 양호하고 대중교통 여건은 보통입니다. 단지 남동측 왕복 3차로, 북동측 왕복 2차로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물의 3층 305호, 남서향입니다. 급배수·위생·난방·소방·공용승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 중로2류, 중점경관관리구역이며 공시지가는 1,072,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 43세대 소규모 단지이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최신 거래는 2026.04. 120,000,000원이고 최근 가격 추세는 -12.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 잔액 원문 확인. 임차보증금 75,000,000원 중 종전 경매에서 20,509,741원이 배당된 이력이 있으므로 현재 남은 보증금과 배당요구 범위를 반드시 대조하세요.
- 현재 회차와 다음 회차를 분리해서 판단. 현재는 인수 0원이지만 2회 유찰 시 16,696,041원, 3회 유찰 시 34,307,229원의 인수가 예상됩니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 133,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 120,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -12.6% 하락입니다.
- 미납 관리비. 현황조사 당시 2025.07.분까지 관리비 5,945,680원이 미납된 상태입니다. 실제 승계 범위와 추가 발생분을 관리주체에 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기상 입주자 허윤례가 확인됩니다. 현 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 현재 회차는 가격, 다음 회차부터는 인수액까지 계산해야 한다
현재 최저가 85,400,000원은 최신 실거래 및 최근 12개월 평균 120,000,000원의 71.2%이고, 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 그래서 현재 회차만 놓고 보면 최근 시세 대비 가격 여유가 있습니다. 그러나 이 사건은 선순위 주택임차권이 살아 있는 물건입니다. 한 차례 더 유찰되면 16,696,041원, 세 차례 유찰 구간에서는 34,307,229원이 매수인 인수로 계산됩니다.
여기에 최근 실거래 추세가 -12.6%로 하락 중이고, 현황조사 당시 관리비 5,945,680원이 미납되어 있습니다. 따라서 결론은 단순히 “70%까지 떨어져 싸다”가 아닙니다. 현재 회차는 배당으로 선순위 보증금이 소진되는지 확인하는 것이 핵심이고, 추가 유찰부터는 낙찰가와 인수액을 합쳐 실질취득가를 판단해야 하는 사건입니다.
