광주지방법원 2025타경5993. 전라남도 나주시 문평면 옥당리 1118-36의 단독주택 + 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로 주택 등으로 이용 중이고, 제시외 건물은 화장실 등으로 이용 중입니다. 현재 소유관계는 김순금 91분의 77, 김정연 91분의 8, 송명희 91분의 6의 공유 형태입니다. 2025.11.04. 김순금이 채권자로 기재된 공유물분할을 위한 경매개시결정이 들어왔고, 이를 기준으로 매각 절차가 진행되고 있습니다.
등기상 눈에 띄는 담보권은 과거 나주군 근저당이지만 2008.11.10. 이미 해지로 말소됐습니다. 2024.09.20. 공유물분할 청구권을 피보전권리로 설정된 가처분도 2025.11.07. 해제되어 2025.11.12. 말소됐습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건은 등기상 채무성 권리보다 공유물분할 경매의 성격·현황 확인·가격 판단이 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5993 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 문평면 옥당리 1118-36 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 등 · 제시외 건물 화장실 등 |
| 현재 공유자 | 김순금 91분의 77 · 김정연 91분의 8 · 송명희 91분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 40,317,550원 / 28,223,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매개시 | 2025.11.04. · 채권자 김순금 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 핵심은 공유물분할 경매
등재 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사되어 있으므로, 등재 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다. 현 배당자료상 임차인이나 매수인이 인수할 금액은 잡혀 있지 않고, 매수인 인수액은 0원입니다. 입찰 전에는 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
② 가격·회차 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 40,317,550원, 현재 최저매각가는 28,223,000원입니다. 한 차례 유찰돼 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 19,756,100원(49%), 3회 유찰 시 13,829,270원(34.3%)으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 28,223,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 19,756,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 13,829,270원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세를 기준으로 현재 최저가의 저평가 여부를 확인할 근거가 없으므로, “감정가의 70%이니 싸다”는 판단은 금물입니다. 특히 단독주택과 토지가 함께 매각되고 제시외 건물까지 포함되므로, 개별 토지·건물의 이용성과 실제 상태를 가격에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.2% 추정) | - | 908,014원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 김순금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,314,986원 |
채권액이 확인되지 않은 경매개시결정 부분은 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 현재 가정에서는 집행비용 908,014원을 제외한 27,314,986원이 소유자 교부 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 문평면 옥당리 소재 문평남초교 서측 인근 등에 위치하며, 부근은 주택·상가·농경지 등이 형성된 상가 및 주택혼용지대와 농경지대입니다.
- 교통. 대중교통시설과 접근성을 고려한 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 주택은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층이며 외벽은 석재붙임·벽돌·모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 새시창호 등으로 마감됐습니다. 일반적인 급배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 대, 면적 107.6㎡, 주상용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 159,800원/㎡입니다.
- 이용제한. 계획관리지역·자연취락지구와 가축사육제한구역·절대보호구역이 포함돼 있습니다. 감정평가의 다른 토지 기호에는 농림지역·농업진흥구역·접도구역·소하천구역도 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지와 건물 각각의 매각 범위와 현황을 원본 서류에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자·사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 28,223,000원으로 감정가의 70%이나, 감정가 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 토지 이용제한 확인. 계획관리지역·자연취락지구·절대보호구역과, 다른 토지 기호의 농림지역·농업진흥구역·접도구역·소하천구역이 실제 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공유물분할 경매 성격 확인. 일반 담보권 실행과 달리 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 진행되는 사건입니다. 공유관계와 매각 후 권리정리 범위를 원본 등기와 매각조건에서 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 김순금의 채권액은 배당 계산에서 제외돼 있고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 나주군 근저당은 이미 말소됐고, 공유자 지분 가처분도 해제·말소됐으며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 실무상 확인해야 할 지점은 분명합니다. 공유물분할을 위한 경매이고, 일괄매각·제시외 건물 포함이며 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 최저가 28,223,000원은 감정가 40,317,550원의 70%지만, 시세 비교 없이 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 현황과 가격 검증을 마친 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
