창원지방법원 2025타경677. 진주시 충무공동 진주혁신도시아슬란스포츠몰 디404호로, 감정평가 당시 근린생활시설 ‘엔젤리나 무용학원’으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 양대훈은 2018년 7월 25일 매매를 원인으로 거래가액 328,500,000원에 취득했고, 2018년 8월 24일 소유권이전과 동시에 하동군수산업협동조합 명의의 채권최고액 276,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 재산분할청구권 가처분, 주식회사에이치비저축은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 임차인은 없고 배당표상 매수인이 승계할 금액도 0원이므로, 현재 회차에서의 실질취득액은 최저매각가와 같은 137,200,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 2018년 8월 24일 설정된 하동군수산업협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 그 뒤에 설정된 정지나의 재산분할청구권 가처분과 주식회사에이치비저축은행의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.

2019년 8월 30일에는 근저당권의 채무자가 양대훈에서 정지나로 계약인수된 변경등기가 있습니다. 이는 기존 근저당권에 부기된 변경사항이며, 근저당권 본체와 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.

② 가격 구조 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다

현재 최저매각가는 감정가 400,000,000원의 34.3%인 137,200,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 근린시설은 실제 임대료·공실 가능성· 동일 상가 내 거래수요·전용 동선에 따라 가치 편차가 큽니다. 2018년 등기상 거래가액 328,500,000원은 취득 당시 가격이므로 현재 가격을 직접 증명하는 기준으로 쓰기 어렵습니다.

따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 단순한 감정가 대비 할인율이 아니라, 현재 영업·점유 상태, 동일 스포츠몰 내 매매 및 임대 조건, 관리비, 공실 기간, 실제 3층 위치의 접근성이어야 합니다. 3회 유찰됐다는 사실 자체도 시장이 앞선 가격대에서 응찰하지 않았다는 경고 신호로 봐야 합니다.

모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원이라 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액만 커지며, 후순위 채권의 미배당분이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 다만 인수가 없다는 사실과 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)

채권자 총 청구액 313,761,417원 중 예상 배당액은 134,479,200원이며, 총 미배당액은 179,282,217원입니다. 하동군수산업협동조합도 청구액 전부를 배당받지 못하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 진주시 충무공동 소재 진양고등학교 남동측 인근에 위치합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 근린생활시설 ‘엔젤리나 무용학원’으로 이용 중인 상업용 물건입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 지상 5층 건물이며, 승강기·급배수·위생·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 토지는 평지의 사다리형 상업용 부지이고 중로각지에 해당하며, 부지 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지계획. 준주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되며, 공시지가는 1,737,000원/㎡입니다.
• 보호구역. 진양고등학교 절대보호구역과 진양고등학교·문산중학교·가람별유치원·충무공초등학교 설립예정지 관련 상대보호구역이 표시돼 있습니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 매각물건명세서의 층수 특이사항은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이므로 동일 건물 내 실제 매매·임대 수요와 현 점유 업종의 지속 가능성이 매각성과에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 층수·호실 현장 확인. 공부상 4층 디404호이지만 실제 건물상 3층입니다. 엘리베이터 층 표시, 출입구, 호실 배치와 고객 동선을 직접 확인하세요.
• 현재 점유 확인. 감정평가 당시 ‘엔젤리나 무용학원’으로 이용됐습니다. 실제 점유자, 영업 지속 여부, 인도 대상과 인도 일정을 확인해야 합니다.
• 상가 관리비. 공용관리비·전기·수도·냉난방 관련 체납 여부와 매수인 부담 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율 대신 동일 스포츠몰의 최근 매매 조건, 임대료, 공실 기간, 관리비를 기준으로 응찰가 상한을 산정하세요.
• 업종 제한 확인. 관리규약과 교육환경 보호구역 관련 규제가 향후 계획하는 업종에 영향을 주는지 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 채권 미배당액은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자의 미배당을 매수인이 부담하는 구조는 아닙니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격과 환금성은 보류”

이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 2018년 8월 24일 하동군수산업협동조합 근저당권 이후의 가처분·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원이어서 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 137,200,000원입니다.

그러나 감정가 400,000,000원에서 3회 유찰돼 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 근린시설이고, 감정 당시 무용학원으로 이용됐으며, 공부상 4층과 실제 3층의 층수 표시 특이사항도 있습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 상가의 현재 수익성·점유·공실·관리비·실제 동선을 확인하지 않은 입찰은 피해야 합니다. 결론은 권리 합격, 가격과 환금성 보류입니다.