광주지방법원 2025타경33279. 전라남도 나주시 문평면 산호리 1047-1의 주유소 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 주유소용지 942㎡이고, 감정평가상 주유소 건물은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 단층입니다. 공부상 주유소지만 상당기간 영업이 중단됐고, 부속 주택 역시 상당기간 공실로 관리상태가 불량합니다. 부속 제조업소는 소재불명, 부속 창고는 현황상 화장실로 이용되고 있습니다.
권리 자체는 비교적 명확합니다. 이번 경매의 말소기준은 2019.02.11. 을구 15번 옥과농업협동조합 근저당권 91,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤 순위로 설정된 박재선 근저당권 22,500,000원과 2025.07.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2026.04.13. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기준이 되는 설정일과 순위는 2019.02.11. 그대로입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33279 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 문평면 산호리 1047-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주유소용지 942㎡ · 주유소 상당기간 영업 중단 |
| 공유자 | 주식회사세미투자개발 5분의 3 · 이은자 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 147,514,160원 / 103,260,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥과농업협동조합 / 75,066,809원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 토지 현황 | 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 · 공시지가 86,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 현재 최저매각가 103,260,000원 가정에서도 매수인에게 넘어가는 권리상 인수액은 0원입니다. 과거 다수의 압류·가압류·가처분·근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 이번 사건에서는 2019.02.11. 설정된 을구 15번 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 보면 됩니다.
② 가격·회차 시나리오 — 70%라는 숫자보다 물건 상태가 먼저
현재 최저가는 감정가 147,514,160원의 70%인 103,260,000원입니다. 한 번 더 유찰되면 72,282,000원, 세 번째 회차까지 내려가면 50,597,400원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 장기간 영업이 중단된 주유소이고, 설비 상태·폐기물·유류저장탱크·토양오염 여부가 최종 취득비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 103,260,000원 | 12,485,640원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 72,282,000원 | 42,919,076원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 50,597,400원 | 64,213,353원 |
③ 예상배당표 (매각가 103,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,245,640원 |
| 1. 을구 15번 근저당권 · 옥과농업협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 박재선 | 22,500,000원 | 10,014,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권최고액 합계 113,500,000원 중 101,014,360원이 배당되고, 박재선 근저당권에서 12,485,640원 미배당이 발생하는 구조입니다. 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 문평면 산호리 용호마을 내에 위치하며, 주변은 국도변 농촌지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성 등 도로교통 사정은 양호합니다.
- 토지. 주유소용지 942㎡, 계획관리지역·자연취락지구이며 평지의 사다리형 토지로 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 접도구역과 가축사육제한구역에 저촉되며, 토지이용계획상 계획관리지역과 자연취락지구에 포함됩니다.
- 이용상태. 주유소는 상당기간 영업 중단 상태이고 부속 주택도 상당기간 공실입니다. 제조업소는 소재불명, 창고는 현황상 화장실입니다.
- 설비. 급·배수설비가 구비된 것으로 보이나 상태가 불량합니다.
- 환금성. 주유소용지와 장기 영업중단 상태의 특수성이 있어, 일반 주거용 물건보다 현장 상태와 재활용 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 실제 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조하세요.
- 주유소 설비. 부대시설은 내용연수가 만료되고 외관상 정상가동이 불가능할 것으로 보인다는 기재가 있으므로 재사용 가능 여부를 확인하세요.
- 토양오염. 지하 유류저장탱크의 누유와 토지오염 여부를 특히 확인해야 합니다.
- 폐기물. 폐기물 처리 비용과 환경관련법상 규제 사항을 사전에 확인하세요.
- 급·배수. 장기간 공실로 급수·배수설비 상태가 불량하므로 제반 설비의 하자 여부를 확인하세요.
- 지적 경계. 대상 토지의 지적 경계가 불분명하므로 경계 확인이 필요합니다.
- 부속건물. 부속 주택은 관리상태가 불량하고 출입이 용이하지 않으며, 제조업소는 소재불명, 창고는 현황상 화장실입니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 할인율보다 시설 복구·환경 리스크를 반영한 총취득비용을 먼저 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복잡하다”
이 사건은 권리표만 보면 어렵지 않습니다. 2019.02.11. 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 상당기간 폐업·공실 상태인 주유소, 정상가동이 어려워 보이는 부대시설, 불량한 급배수설비, 폐기물 처리, 지하 유류저장탱크 누유와 토지오염 가능성, 지적 경계 문제까지 확인해야 합니다. 권리는 합격이지만 물건 상태는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 사건입니다. 최저가 103,260,000원이라는 숫자보다 실제 복구·정비·환경 리스크가 얼마만큼 현실화되는지가 입찰 판단의 승부처입니다.
