광주지방법원 2025타경33330. 담양군 고서면 고읍리 19-1 토지와 관련 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 980㎡이고 공부상 지목은 ‘전’, 토지이용상황은 ‘전기타’입니다. 감정평가에서는 창고와 저온창고로 이용 중인 건물이 확인됩니다. 현재 최저매각가는 152,350,000원으로 감정가 217,642,400원의 70%이며, 1회 유찰 상태입니다.
권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 2017.06.22. 설정된 광주원예농업협동조합의 근저당권 96,000,000원이 말소기준이고, 2024.05.21. 고서 농업협동조합 가압류 619,457,670원과 2025.07.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33330 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 고서면 고읍리 19-1 |
| 용도 / 토지 | 임야·토지 + 토지 · 토지 980㎡ · 공부상 지목 전 |
| 현황 이용 | 창고 · 저온창고 · 토지는 전기타(창고 등) |
| 소유자 | 박종채 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 217,642,400원 / 152,350,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주원예농업협동조합 / 84,638,823원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 담양군 고서면 고읍현길 150-54 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2017.06.22. 광주원예농업협동조합 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 고서 농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2004년 농업협동조합중앙회 근저당, 2012년 고서농업협동조합 근저당, 2005년 기술신용보증기금 가압류, 2022년 강제경매개시결정은 이미 말소되거나 취하로 정리된 이력입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거보다 이용규제 확인이 먼저
현재 최저매각가는 152,350,000원으로 감정가 217,642,400원의 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 152,350,000원 | 70% | 566,040,570원 |
| 2회 유찰 시 | 106,645,000원 | 49% | 611,105,700원 |
| 3회 유찰 시 | 74,651,500원 | 34.3% | 642,549,897원 |
가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이 물건은 농지취득자격증명, 개발제한구역, 현황 이용 차이와 원상회복 가능성이라는 비가격 요소가 실제 취득가치에 직접 영향을 줄 수 있는 유형이므로 단순한 할인율 비교는 위험합니다.
③ 농취증·현황 차이 — 이 사건의 핵심 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 전, 현황은 전기타(창고 등)로 이용 중입니다.
- 건물 현황. 목록2·3·5는 창고, 목록4는 저온창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철골조 조립식판넬지붕 단층 건물이며 전기설비가 돼 있습니다.
- 진입 조건. 지적도상 맹지이나 남동측에 소폭의 포장진입로가 개설돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,932,900원 |
| 2. 근저당 · 광주원예농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 가압류 · 고서 농업협동조합 | 619,457,670원 | 53,417,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 715,457,670원 중 149,417,100원이 배당되고, 566,040,570원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,932,900원으로 반영돼 있으며, 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 담양군 고서면 고읍리 소재 “고읍제” 남동측 인근이며 농경지와 임야가 혼재하는 순수 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근은 가능하나 원거리에 버스정류장과 간선도로가 있어 대중교통은 불편한 편입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·개발제한구역이며 영농여건불리농지와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 형태. 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 20,800원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1에 반드시 필요한 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 몰수됩니다.
- 원상회복 가능성. 현황 창고 이용과 관련해 향후 원상회복명령 가능성이 기재돼 있으므로 행정청 확인이 핵심입니다.
- 진입로. 지적도상 맹지이나 남동측 포장진입로가 있다는 점을 현장에서 확인하고 실제 통행권 관계를 살펴야 합니다.
- 점유·사용관계. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 창고 사용주체와 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 개발제한. 자연녹지지역·개발제한구역 등 토지이용규제를 전제로 활용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저가 매수라고 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “권리 안전과 물건 안전은 다르다”
이 사건은 등기만 보면 비교적 간명합니다. 2017.06.22. 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰의 승부처는 권리가 아니라 농취증과 토지 이용상태입니다.
현재 최저가는 152,350,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 할인율 자체를 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 향후 원상회복명령 가능성, 공부상 ‘전’과 현황 창고 이용의 차이, 개발제한구역 및 불편한 대중교통까지 감안하면 권리는 통과해도 물건 활용성은 별도 검증이 필요한 사건입니다. 등기상 인수 0원보다 행정·이용 리스크 확인이 먼저입니다.
