광주지방법원 2025타경33345. 나주시 남평읍 새봄아파트 1층 103호, 동일면적 실거래 비교대상 84.72㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 하민훈이며 2011년 11월 10일 매매를 원인으로 2011년 12월 22일 76,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 남평농업협동조합이 채권최고액 36,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매에서 말소기준권리입니다.
그 뒤 삼성카드 주식회사 10,986,239원, 신한카드주식회사 16,600,438원의 가압류가 설정됐고, 2025년 7월 22일 신한카드주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2024년 강제경매개시결정은 2025년 4월 28일 취하를 원인으로 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33345 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 남평읍 대교리 32-1 새봄아파트 1층103호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.72㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 1층 103호 |
| 소유자 | 하민훈 (2011.12.22. 소유권이전 · 거래가액 76,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 18,909,904원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2011.12.22. 남평농업협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 현재 남아 있는 삼성카드·신한카드 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 생겼지만 시장도 하락 중
새봄아파트 동일면적 84.72㎡의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 100,571,428원이지만 가격 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 자료를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 3건 평균은 94,666,666원, 최신 거래는 2026년 1월 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.72㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 84.72㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 84.72㎡ | 9 | 109,000,000원 |
| 2024.06 | 84.72㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2024.02 | 84.72㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2023.08 | 84.72㎡ | 12 | 115,000,000원 |
| 2022.01 | 84.72㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.72㎡ | 3건 | 94,666,666원 |
현재 최저매각가는 70,000,000원으로 최근 12개월 평균의 73.9%입니다. 감정가 100,000,000원에서 한 차례 유찰되며 최근 거래권보다 낮은 가격대로 내려온 것은 분명합니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -9.8%로, 시장 자체가 하락 방향입니다. 따라서 과거 최고 거래가 115,000,000원이나 전체 평균 100,571,428원을 기준으로 할인폭을 과대평가해선 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 2. 근저당 · 남평농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,986,239원 | 10,986,239원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 16,600,438원 | 16,600,438원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,753,323원 |
현재 최저가 70,000,000원 가정에서는 집행비용 1,660,000원을 제외하고 계산에 반영된 채권 63,586,677원이 전액 배당되며 소유자 잔여는 4,753,323원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 70,000,000원 | 63,586,677원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 15,868,677원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 30,304,077원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지 않습니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수 0원입니다. 권리 위험이 커지는 것이 아니라 채권자 측 미회수액이 커지는 형태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 본건은 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 1층 103호입니다.
- 주위환경. 남평중학교 서측 인근으로 아파트단지와 상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 새봄아파트는 134세대, 사용승인일은 1994.04.23입니다.
- 토지. 평지의 아파트 건부지이며 단지 내 진입도로가 개설돼 있습니다. 공시지가는 307,000원/㎡입니다.
- 용도지역·제한. 도시지역·제1종일반주거지역과 소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전구역·비행안전제2구역·배수구역 등이 확인됩니다.
- 대지 현황 확인. 공부상 32-1번지와 48-3번지 양 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 감정요항표에는 현황 48-3번지 위 지상에 소재한다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정요항표의 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입 상태를 매각 전 확인하세요.
- 최근 시세를 우선. 전체 실거래 평균 100,571,428원보다 최근 12개월 평균 94,666,666원과 최신 거래 85,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -9.8%입니다. 현재 70,000,000원의 할인폭만 보고 과거 110,000,000원대 거래를 기준가격으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 1층 조건 확인. 본건은 13층 중 1층입니다. 비교 실거래의 층이 서로 다른 만큼 내부상태와 실제 선호도를 현장에서 확인하세요.
- 대지 현황 확인. 공부상 32-1·48-3 양 지상, 현황은 48-3 지상이라는 감정요항표 기재를 등기·대지권 관계와 함께 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 등은 배당 계산에 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세보다 아래
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2011년 남평농업협동조합 근저당을 기준으로 현재 존속하는 후순위 가압류와 강제경매개시결정은 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 때와는 상황이 달라졌습니다. 감정가 100,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 70,000,000원, 최근 12개월 동일면적 평균 94,666,666원의 73.9%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 평균보다 낮은 가격대라는 점이 분명합니다. 다만 최신 거래가 85,000,000원이고 최근 거래 추세가 -9.8%로 하락 중이라는 점, 임대관계가 미상이라는 점, 공부상 대지와 현황 소재에 관한 확인사항이 있다는 점은 남습니다. 권리는 합격에 가깝고, 가격도 할인 구간에 들어왔지만 현장·최근시세 확인이 최종 승부처입니다.
