광주지방법원 2025타경33446. 광주광역시 남구 구동 1-12 일대의 대지·토지와 건물 관련 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 지하 2층 기계실 등, 지하 1층 관리실 및 주차장, 1~5층 사무소 등, 6층 휴게실입니다. 목록2의 공부상 1·2층은 ‘학원’이나 현황은 ‘사무소 등’이고, 목록3·4는 상업나지(주차장)로 이용 중입니다. 건물 옥상의 조립식 정자 및 광고탑 등의 구조물은 매각에서 제외됩니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2023.04.27 나주신용협동조합 근저당권 1,800,000,000원이 말소기준권리이고, 뒤이어 들어온 신보2023제15차유동화전문 유한회사 가압류 10,000,000,000원, 한국산업은행 가압류 1,007,822,841원, 그리고 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유·임차 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33446 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 구동 1-12 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 지하 2층 기계실 등 · 지하 1층 관리실 및 주차장 · 1~5층 사무소 등 · 6층 휴게실 |
| 소유자 | 박헌택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,246,611,700원 / 1,572,629,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 1,522,394,109원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.27 을구 8번 근저당권 · 나주신용협동조합 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 건물 옥상 조립식 정자 및 광고탑 등의 구조물 매각 제외 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
과거 코오롱할부금융주식회사 전세권 130,000,000원은 2004.12.10 해지로 말소됐고, 중소기업은행 및 주식회사광주은행의 과거 근저당권도 모두 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.04.27 나주신용협동조합 근저당입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 4곳, 보증기관 승계 없음
| 점유·임차 관계 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 체다카 | 2014.04.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 홍진콘트 | 2020.04.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 서지 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 더키움 | 2023.10.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증금 대위·승계로 중복 신고된 보증기관은 없으므로 실제 점유·임차 관계는 4곳입니다. 이 중 주식회사 더키움은 2023.10.11 전입으로 말소기준권리 이후입니다. 반면 앞선 3곳은 말소기준 전에 전입해 있어 보증금 규모와 점유 요건 확인이 낙찰가 계산보다 먼저입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가 70%인 1,572,629,000원입니다. 2회 유찰 시 1,100,840,300원(감정가 49%), 3회 유찰 시 770,588,210원(감정가 34%) 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않아 최저가가 시세보다 저렴한지 여부를 판단할 근거가 없습니다.
더 중요한 점은 회차가 내려가 낙찰가가 낮아져도, 선순위 임차관계의 실제 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 총 취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없다는 것입니다. 따라서 ‘감정가 대비 할인율’ 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,572,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 18,126,290원 |
| 2. 근저당 · 나주신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 1,554,502,710원 |
| 3. 가압류 · 신보2023제15차유동화전문 유한회사 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국산업은행 | 1,007,822,841원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산출상 총 채권액 12,807,822,841원 중 1,554,502,710원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 11,253,320,131원입니다. 다만 위 배당 산출은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 특히 선순위 점유 3곳의 보증금이 미상이므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 구동 소재 빛고을시민문화관 북동측 인근이며, 주위에는 문화재단·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 지하 2층 기계실 등, 지하 1층 관리실 및 주차장, 1~5층 사무소 등, 6층 휴게실로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 조립식판넬조 판넬지붕 6층 건물이며, 급배수설비·엘리베이터·소화전설비·화재탐지설비 등이 있습니다.
- 토지 이용. 목록3·4는 상업나지인 주차장으로 이용 중입니다. 일괄매각이므로 토지와 건물의 실제 이용관계를 함께 확인해야 합니다.
- 규제. 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 역사문화환경보존지역이며 기호(1)는 중점경관관리구역에도 해당합니다.
- 가격·환금성. 비교 가능한 실거래가가 제시되어 있지 않아 현재 최저가의 시세 대비 수준과 환금성을 숫자로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 3곳 보증금 확인. 주식회사 체다카·주식회사 홍진콘트·유한회사 서지의 실제 보증금과 점유관계가 입찰가 계산의 핵심입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 세 곳 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 실질취득비용으로 계산. 현재 최저가 1,572,629,000원만 보지 말고, 확인되는 인수액을 합산한 금액으로 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물 옥상 조립식 정자 및 광고탑 등의 구조물은 매각에서 제외됩니다. 인도·철거·사용관계는 현장에서 구분해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 목록2의 공부상 1·2층은 학원이나 현황은 사무소 등으로 이용 중입니다.
- 회차 할인만으로 판단 금지. 1회 유찰 70%, 2회 49%, 3회 34% 시나리오가 있어도 실거래 비교와 임차보증금 확인 없이는 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해 인수 범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 볼 것은 선순위 점유 3곳”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 분명합니다. 나주신용협동조합의 2023.04.27 근저당 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 난도를 결정하는 것은 그보다 앞서 전입한 주식회사 체다카·주식회사 홍진콘트·유한회사 서지입니다. 세 곳 모두 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력은 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 하며, 인수액과 실질취득비용도 아직 확정할 수 없습니다.
현재 최저가 1,572,629,000원은 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 가격도 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “유찰돼 싸졌다”가 아니라 “선순위 점유관계를 확인하기 전에는 가격을 평가할 수 없다”입니다. 등기상 후순위 권리 소멸보다 임차보증금 확인이 먼저인 고위험 확인형 사건입니다.
