광주지방법원 2025타경33519. 광주 북구 용봉동 1382-1 소재 물건으로, 감정평가상 1층부터 3층은 상업용, 4층은 업무용, 5층은 업무용·관리실로 이용되고 있습니다. 토지는 498.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 현재 최저매각가는 1회 유찰된 1,941,367,000원으로 감정가 2,773,380,900원의 70%입니다.
권리의 출발점은 2002.08.02. 설정된 광주은행 근저당입니다. 채권최고액 240,000,000원의 을구 1번이 말소기준권리이며, 이후 설정된 광주은행 근저당들과 2024년 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33519 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1382-1 · 용봉택지로 65 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층~3층 상업용 · 4층 업무용 · 5층 업무용, 관리실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 · 5층 사무소 138.6㎡ 증축: 경량철골조 |
| 토지 | 498.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대소각 |
| 소유자 | 황인일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,773,380,900원 / 1,941,367,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 713,938,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 2002년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2002.08.02. 을구 1번 광주은행 근저당 240,000,000원입니다. 같은 날 이후 을구 2번·3번 근저당이 이어지고, 2002년 12월, 2005년, 2011년, 2014년, 2021년에도 광주은행 근저당이 추가 설정돼 있습니다. 이들 현존 담보권과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 실거래 비교 대신 유찰 시나리오를 본다
현재 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어, 감정가 대비 유찰 회차별 매각가격과 채권 미배당 규모로 가격 구조를 보는 것이 적절합니다. 현재 회차 최저가는 1,941,367,000원으로 감정가의 70%입니다.
| 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,941,367,000원 | 257,946,670원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,358,956,900원 | 834,532,669원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 951,269,829원 | 1,238,142,869원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 내려가고 후순위 채권의 미배당은 크게 늘지만, 그 미배당액이 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 현재 회차 기준 총 채권액 2,177,500,000원 중 1,919,553,330원이 배당되고, 257,946,670원이 미배당으로 남는 계산입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,941,367,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,813,670원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 광주은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 광주은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 광주은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 광주은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 광주은행 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 광주은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 7. 을구 7번 근저당 · 광주은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 8. 을구 8번 근저당 · 광주은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 9. 을구 14번 근저당 · 광주은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 10. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 297,500,000원 | 39,553,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 추정입니다. 집행비용은 21,813,670원이며, 신용보증기금 가압류는 297,500,000원 중 39,553,330원이 배당되는 계산입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 용봉동 태봉초등학교 북동측 인근이며, 주위는 상업용 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다.
- 이용. 1층~3층은 상업용, 4층은 업무용, 5층은 업무용·관리실로 이용되고 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층이며, 사용승인일은 2002.7.30.입니다. 5층 사무소 138.6㎡는 2003년 경량철골조로 증축됐습니다.
- 토지. 498.0㎡, 평지·가로장방·광대소각이며 공시지가는 1,539,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역이며 도로 및 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비·승강기가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순서를 다시 검산하세요.
- 매각 제외 시설. 1층 임차인 소유 차양 1식·판넬조 창고 2식과 옥상 중계기는 매각 제외입니다. 위치와 이용관계를 현장에서 특정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 포함·제외 범위를 원본 도면과 현황으로 대조하세요.
- 수익성 검증. 상업·업무용 이용 물건이므로 감정가 대비 할인율만 보지 말고 실제 임대수익·공실·관리비·수선비를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 1,941,367,000원, 2회 유찰 시 1,358,956,900원, 3회 유찰 시 951,269,829원입니다. 각 가격에서 필요한 자금과 예상수익을 별도로 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘세금·매각범위·수익성’이 승부처
이 사건은 등기상 권리관계가 많아 보이지만 기준은 명확합니다. 2002.08.02. 광주은행 근저당이 말소기준이고 이후 현존 권리는 매각으로 소멸해 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 감정가 2,773,380,900원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 1,941,367,000원, 즉 70%까지 내려왔습니다.
다만 가격 비교에 사용할 실거래 시세가 없으므로 “70%니까 싸다”라고 판단할 수는 없습니다. 오히려 입찰 전에는 국세·지방세의 당해세 여부, 1층 임차인 소유 차양·창고 및 옥상 중계기의 매각 제외 범위, 상업·업무용 공간의 실제 수익성을 확인하는 것이 핵심입니다. 권리 인수는 단순하지만, 물건가치 검증은 별도로 필요한 사건입니다.
