광주지방법원 2025타경33519. 광주광역시 북구 용봉동 1382-1 물건입니다. 감정평가상 건물은 1층부터 3층까지 상업용, 4층은 업무용, 5층은 업무용·관리실로 이용되고 있습니다. 토지면적은 498.0㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 소유자는 황인일입니다.
권리관계의 기준점은 2002.08.02 설정된 주식회사광주은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 설정된 광주은행 근저당권들과 국세 압류, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33519 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1382-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층~3층 상업용 · 4층 업무용 · 5층 업무용, 관리실 |
| 토지 | 498.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대소각 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 · 사용승인일 2002.7.30 · 5층 사무소 138.6㎡ 증축(2003년, 경량철골조) |
| 소유자 | 황인일 |
| 감정가 / 최저가 | 2,773,380,900원 / 1,941,367,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 713,938,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 2002년 광주은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2002.08.02 접수된 을구 1번 주식회사광주은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이후의 근저당권, 2024.12.17 국 압류, 2025.02.03 신용보증기금 가압류 297,500,000원, 2025.08.07 임의경매개시결정, 2025.12.31 북구 압류, 2026.02.04 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
감정가는 2,773,380,900원, 1회 유찰 후 최저매각가는 1,941,367,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 현재 가격이 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,941,367,000원 | 257,946,670원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,358,956,900원 | 834,532,669원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 951,269,829원 | 1,238,142,869원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 257,946,670원에서 834,532,669원, 1,238,142,869원으로 커지지만, 이 미배당액이 곧 매수인이 떠안는 금액은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,941,367,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,813,670원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사광주은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사광주은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사광주은행 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사광주은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사광주은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사광주은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 14번 근저당 · 주식회사광주은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 297,500,000원 | 39,553,330원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,177,500,000원 중 채권자 예상배당은 1,919,553,330원, 미배당은 257,946,670원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 용봉동 태봉초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다.
- 이용상태. 1층~3층 상업용, 4층 업무용, 5층 업무용·관리실입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층으로 사용승인일은 2002.7.30이며, 5층 사무소 138.6㎡가 2003년에 경량철골조로 증축되었습니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비·승강기가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역이며 대로3류(폭 25m~30m)와 도로에 접합니다. 공시지가는 1,539,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 자료가 없으므로 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 매각 제외물. 1층 임차인 소유 차양 1식·판넬조 창고 2식, 옥상 중계기가 매각에서 제외됩니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 매각 대상과 제외 대상을 현황에서 구분해 확인해야 합니다.
- 등기 권리. 2002.08.02 광주은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 별개의 문제
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2002.08.02 광주은행 근저당이 말소기준이고, 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 2,773,380,900원의 70%인 1,941,367,000원까지 내려왔습니다.
다만 가격 측면에서는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 단정하기 어렵습니다. 또한 국세·지방세 압류와 당해세 가능성, 1층 임차인 소유 시설 및 옥상 중계기의 매각 제외 조건은 반드시 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 검증과 매각 범위 확인이 승부처인 물건입니다.
