322,421,000원
광주지방법원 2025타경33557. 광주 북구 일곡동 753-25 제1층 제1호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가상 대상 구분건물은 연립주택으로 이용 중입니다. 감정가는 460,600,800원, 현재 최저가는 322,421,000원으로 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준은 2024.04.26. 설정된 북광주농업협동조합 근저당권 156,000,000원입니다.
그 이후 2024.06.26. 임주현 명의 소유권이전청구권 가등기, 2025.07.29. 그 가등기 권리에 대한 국의 압류, 2025.08.22. 임의경매개시결정, 2025.09.23.·2025.09.26. 가압류가 이어집니다. 순위상 이들 권리는 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임주현의 가등기는 종류 확인이 필요한 권리로 표시돼 있어 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33557 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 일곡동 753-25 제1층 제1호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 · 전용 64.62㎡ |
| 소유자 | 김정순 |
| 감정가 / 최저가 | 460,600,800원 / 322,421,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 53,017,871원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 특이사항 | 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 미확정
말소기준권리는 2024.04.26. 북광주농업협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 2024.06.26. 가등기, 2025.07.29. 가등기 권리 압류, 경매개시결정과 이후 가압류는 모두 말소기준 이후에 위치합니다. 등기순위만 보면 낙찰자가 그대로 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임주현 | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.11.10 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다. 임차인 임주현은 등기부상 과거 소유자이자 2024.06.26. 가등기권자와 동일 이름으로, 관계인 가능성 또는 가장임차인 여부도 함께 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 할인율은 크지만 표본은 1건
동일 면적 64.62㎡ 거래는 2024.03. 1층에서 500,000,000원에 1건 확인됩니다. 시장지표상 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 500,000,000원이며, 현재 최저가 322,421,000원은 그 금액의 64.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 64.62㎡ | 1 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.62㎡ | 1건 | 500,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 322,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,313,894원 |
| 2. 근저당 · 북광주농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사다올저축은행 | 42,578,970원 | 42,578,970원 |
| 4. 가압류 · 주식회사키움예스저축은행 | 37,776,309원 | 37,776,309원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,751,827원 |
현재 회차 계산상 채권자 청구 236,355,279원이 전액 배당되고 잔여 80,751,827원이 발생하며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임주현의 보증금과 대항력이 미상이라 실제 승계 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 322,421,000원 | 236,355,279원 | 0원 | 80,751,827원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 225,694,700원 | 221,734,974원 | 14,620,305원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 157,986,290원 | 154,974,482원 | 81,380,797원 | 0원 |
유찰될수록 명목상 매각가는 크게 내려가지만, 임주현의 보증금과 대항력 여부가 확정되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락 자체가 곧 실질취득비용 하락을 뜻한다고 단정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인될 경우에는 미배당 보증금 승계 여부를 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 근린주택이며 감정평가상 구분건물은 연립주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 일곡동 양지주택단지 내에 위치하며 주변은 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 토지. 602.0㎡, 제1종일반주거지역이며 공시지가 460,200원/㎡입니다. 동측으로 노폭 약 5m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 상대보호구역 및 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다.
- 환금성. 총 2세대, 준공일 1985.02.11이며 확인되는 동일 면적 거래는 1건입니다. 실거래 표본이 적어 가격 판단 시 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 임주현의 전입신고일, 확정일자, 보증금, 실제 임대차계약 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 대조. 전입일이 말소기준 2024.04.26.보다 앞서는지 확인하기 전에는 승계 위험을 0으로 놓지 마세요.
- 관계인 여부. 임주현은 과거 소유자이자 가등기권자와 동일 이름입니다. 실제 임차인인지 관계인인지 서류와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 가등기 확인. 2024.06.26. 임주현 명의 소유권이전청구권 가등기의 구체적 성격을 확인하세요. 순위상 후순위이지만 종류 확인 필요가 표시돼 있습니다.
- 제시외 건물. 매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 대상·면적·현황을 현장에서 확인하세요.
- 시세 표본 경계. 500,000,000원 거래는 1건뿐입니다. 64.5% 할인율만으로 적정 낙찰가를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 임차관계 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인보다 임차관계 확정이 먼저”
현재 최저가 322,421,000원은 시장지표상 최근 12개월 평균 500,000,000원의 64.5%여서 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 말소기준 이후 등기권리도 매각으로 소멸하는 구조라 등기부만 보면 복잡도가 낮아 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 임주현의 보증금·전입일·확정일자가 모두 미상이라는 점입니다. 현재 배당표의 인수 0원은 확인된 채권만을 놓고 계산한 값일 뿐, 미상 임차관계까지 없다는 뜻은 아닙니다.
가격은 매력적일 수 있지만 권리가 아직 닫히지 않았습니다. 임주현의 대항력과 보증금이 확인돼 낙찰자 승계가 없다는 결론까지 내려진 뒤에야 322,421,000원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다. 현 단계의 결론은 “가격은 관심, 입찰은 임차관계 확인 후”입니다.
