광주지방법원 2025타경33571. 광주 남구 지석동 한일베라체아파트 105동 7층 702호입니다. 현재 소유자는 김연희이며 2017.02.14 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 268,000,000원입니다. 이번 권리분석의 기준점은 2019.02.01 설정된 주식회사하나은행 근저당권 채권최고액 240,000,000원입니다. 이 권리 이후의 우리카드 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 그보다 앞서 전입한 점유자입니다. 여승구의 전입일은 2017.11.13으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모와 실제 점유관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33571 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 지석동 443 한일베라체아파트 105동 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 평지붕 10층 계단식 아파트 내 7층 702호 |
| 소유자 | 김연희 · 2017.02.14 소유권이전 · 거래가액 268,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 255,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 215,052,694원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2019.02.01 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 2024.05.23 우리카드 가압류와 2025.08.14 현재 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 반면 여승구의 전입은 2017.11.13으로 기준권리보다 앞서 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 인수액을 확정할 수 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 여승구 | 2017.11.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 365,000,000원, 현재 최저매각가는 255,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 만큼 표면적인 할인폭은 생겼습니다. 다만 이 사건에서는 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실제 취득원가가 최저가보다 높아질 가능성을 배제할 수 없습니다.
따라서 255,500,000원만을 기준으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 실제 인수할 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다. 또한 현재 확인되는 실거래 시세 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,377,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 39,384,554원 | 11,123,000원 |
| 4. 갑구 12-1번 가압류 | 6,009,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 285,393,866원 중 예상 배당액은 251,123,000원, 미배당은 34,270,866원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 보증금 미상 임차인의 실제 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 지석동 소재 대촌중앙초등학교 서측 인근이며, 주위는 미성숙 공업지대로 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로와 대중교통 등 도로교통 사정은 무난합니다. 대지권의 목적인 토지는 중로에 접하며 출입도로 상태는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 계단식 아파트 내 7층 702호로, 급·배수·난방·급탕·위생·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형의 평탄한 아파트 용지이며 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당 사항 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 관리비·입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 여승구의 전입일은 2017.11.13입니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유관계를 확인해 대항력과 인수금액을 확정해야 합니다.
- 가격은 실질취득 기준. 임차보증금 인수가 확인되면 낙찰가 255,500,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 금액을 실제 취득원가로 봐야 합니다.
- 관리비 미납. 2026.02.09 관리비미납 통보서에는 2024.07.31~2025.12.31 공용부분 2,980,150원, 전용부분 409,790원이 기재되어 있습니다.
- 최종 관리비 확인. 최종 미납 상태는 한일베라체아파트 관리사무소 062-385-1669를 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 전입 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 365,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 255,500,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 여승구가 2017.11.13 전입해 2019.02.01 말소기준보다 앞선다는 점이 결론을 바꿉니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력은 가능·미상이고 실제 인수액도 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 “최저가가 감정가의 70%이니 싸다”고 접근할 물건이 아닙니다. 우선 여승구의 보증금과 권리상태를 확인하고, 인수액이 존재한다면 이를 낙찰가에 더한 실질취득비용으로 다시 계산해야 합니다. 현재 판단은 가격보다 임차관계 확인이 우선입니다.
