광주지방법원 2025타경33589. 광주 광산구 흑석동 ‘수완2단지중흥에스-클래스’ 203동 8층 805호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 반영순으로, 2012.05.29. 거래가액 248,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 최귀섭 근저당권 72,000,000원입니다. 이 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격 측면은 권리보다 훨씬 선명합니다. 감정가 473,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 331,100,000원입니다. 동일 면적권 최근 12개월 실거래 평균은 467,714,285원, 가장 최근 2026년 3월 거래는 450,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 기준 모두보다 크게 낮아, 이 사건은 최저가 기준의 가격 메리트가 실제로 존재하는 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33589 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 흑석동 518 수완2단지중흥에스-클래스 203동 8층 805호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9684㎡ · 철근콘크리트구조 아파트 내 8층 805호 |
| 소유자 | 반영순 (2012.05.29. 소유권 취득 · 거래가액 248,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 473,000,000원 / 331,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 광주동부신용협동조합 / 260,802,446원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.23. 을구 15번 근저당권 · 최귀섭 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 신청채권의 연결고리 확인
임차인 없음. 실제 임차인은 0명이며, 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제도 없습니다. 말소기준은 2020.04.23. 최귀섭의 근저당권 72,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.08.18. 광주동부신용협동조합 신청으로 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 70.8%
중흥에스-클래스2단지, 전용 약 84.4~84.97㎡ 실거래입니다. 단지는 241세대, 사용승인일은 2008.11.27.이며, 현재 물건과 면적이 일치하는 비교군입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.4㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 1 | 428,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 13 | 430,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 10 | 482,000,000원 |
| 2025.11 | 84.4㎡ | 11 | 444,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 15 | 580,000,000원 |
| 2025.03 | 84.93㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2025.02 | 84.4㎡ | 18 | 440,000,000원 |
| 2025.01 | 84.93㎡ | 8 | 460,000,000원 |
| 2024.07 | 84.97㎡ | 10 | 433,000,000원 |
| 2024.07 | 84.97㎡ | 6 | 443,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 467,714,285원 |
전체 12건 평균은 458,333,333원이지만 가격 판단은 최근 시세를 우선합니다. 최근 12개월 7건 평균은 467,714,285원, 최신 거래는 450,000,000원입니다. 현재 최저가 331,100,000원은 최근 12개월 평균의 70.8%이며, 최신 거래와 비교해도 약 73.6% 수준입니다.
단, 최근 거래 범위가 428,000,000원~580,000,000원으로 넓고 층별 편차가 있습니다. 이 물건은 8층이므로 단순 평균만으로 적정 응찰가를 확정하기보다 내부 상태·향·수리비 등을 함께 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,435,400원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 최귀섭 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 253,664,600원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션 기준으로 말소기준 근저당 72,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 신청채권 청구액 260,802,446원은 이 배당표에서 배당 0원으로 계산되어 있으므로 신청채권 및 후속 권리관계는 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 말소기준 채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 감정가 70% | 331,100,000원 | 72,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 231,770,000원 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 162,239,000원 | 72,000,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 흑석동 새별초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·근린상가·학교가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 아파트 내 8층 805호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지·경보·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평지의 아파트 부지이며 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구(완료) 등이며 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,164,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 241세대, 2008.11.27. 준공 단지로 최근 동일 면적 거래가 이어지고 있습니다. 다만 거래가격 범위가 넓어 층·상태별 가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신청채권 최신 상태 확인. 광주동부신용협동조합의 2022년 근저당과 경매 신청 이후 2025년 근저당권 이전·질권설정이 이어졌으므로 최신 등기부를 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 실제 매각조건에 별도 인수사항이 없는지 원문을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근12개월 평균 467,714,285원과 최신 거래 450,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 8층 개별 상태·향·수리비를 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 유찰 전략. 현재도 최근12개월 평균의 70.8%지만, 2회 유찰 시 231,770,000원, 3회 유찰 시 162,239,000원으로 내려갑니다. 경쟁 강도와 자금 계획을 함께 보세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 현장 점유자를 확인하고 소유자 또는 제3자 점유 시 인도 절차를 대비하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분 및 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 한 번 더 대조”
이 물건의 숫자는 분명 매력적입니다. 한 차례 유찰된 최저가 331,100,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 467,714,285원의 70.8%, 최신 거래 450,000,000원의 약 73.6%입니다. 최근 가격 흐름도 이전 구간 대비 5.1% 상승이므로 하락장 평균이 내려가 할인율이 착시로 커진 경우도 아닙니다.
권리 측면에서는 임차인 0명, 매수인 인수액 0원이라는 점이 강점입니다. 다만 말소기준인 2020년 최귀섭 근저당과 2022년 광주동부신용협동조합 근저당, 2025년 경매 신청, 이후 근저당권 이전·질권설정의 관계가 이어지므로 신청채권의 현재 귀속과 매각조건을 최신 원본으로 확인하는 절차를 생략하면 안 됩니다. 결론은 가격은 합격권, 인수는 0원, 최종 입찰 전 권리 연결관계 원본 확인이 필수인 사건입니다.
