광주지방법원 2025타경33636. 광주 서구 치평동 호반아파트 105동 15층 1502호, 전용 59.91㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석은 ‘말소기준 이후 권리가 소멸한다’는 한 문장으로 끝나지 않습니다. 임차인 이승덕의 주민등록일자는 2016.03.21, 확정일자는 2016.03.10이고, 말소기준인 김은주의 근저당권은 2022.04.25 설정됐습니다. 즉 임차인의 대항력·우선변제 기반이 말소기준보다 훨씬 앞섭니다.
등기된 주택임차권 자체는 2024.05.20 접수됐지만, 매각물건명세서에는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하면서 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 적고 있습니다. 현재 최저가 151,200,000원 가정에서는 보증금 136,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 인수가 0원이지만, 가격이 더 내려가면 이야기가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33636 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1166-7 호반아파트 제105동 제15층 제1502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.91㎡ · 지상15층 중 15층 · 동향 |
| 단지 | 호반 · 356세대 · 1998.01.08 준공 |
| 소유자 | 신현각 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 151,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승덕 / 136,119,900원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.25 을구 16번 근저당권 · 김은주 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
이 사건에서 가장 중요한 시간 순서는 2016년 임차인의 확정일자·전입 → 2022년 김은주 근저당 → 2024년 임차권등기 → 2025년 강제경매 입니다. 임차인은 등기 순번만 보면 을구 17번으로 근저당보다 뒤지만, 대항력의 기초가 되는 주민등록일자가 2016.03.21이고 확정일자도 2016.03.10이어서 말소기준보다 앞섭니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승덕 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 136,000,000원 | 2016.03.21 | 2016.03.10 | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 이승덕은 배당요구를 했고, 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 예상배당에서는 임차보증금 136,000,000원이 전액 배당되지만, 국세·지방세 압류가 다수 존재해 당해세가 우선 차감되는 경우에는 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 그 결과 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 평균보다 낮지만 ‘낙찰가만’ 보면 안 된다
호반아파트 전용 59.91㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균 191,083,333원입니다. 현재 최저매각가 151,200,000원은 이 평균의 79.1%입니다. 최신 거래는 2026.03의 165,000,000원이고, 최근 거래 최저도 165,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 151,200,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 낮은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.91㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 13 | 189,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 59.91㎡ | 14 | 202,000,000원 |
| 2025.10 | 59.91㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 59.91㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 191,083,333원 |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 151,200,000원 | 0원 | 151,200,000원 + 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 105,840,000원 | 32,441,760원 | 105,840,000원 + 32,441,760원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 74,088,000원 | 63,645,584원 | 74,088,000원 + 63,645,584원 |
③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,916,800원 |
| 1. 임차인 이승덕 보증금 | 136,000,000원 | 136,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김은주 | 480,000,000원 | 12,283,200원 |
| 3. 가압류 · 송정새마을금고 | 589,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김천신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이승덕 | 136,119,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서는 임차인 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 6건이 있고 당해세가 우선하는 경우 배당 순서와 금액이 달라질 수 있으므로, 이 0원은 세금 확인 전 확정값으로 보아서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 중 15층 1502호이며 동향입니다.
- 입지. 계수초등학교 서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며, 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다. 단지 서측 왕복6차선 포장도로를 통해 진입합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 비행안전제6구역(전술), 계수초등학교 절대·상대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역이 확인됩니다.
- 토지. 평지·세로장방형 아파트부지이며 공시지가 1,193,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래. 전용 59.91㎡ 최근 12개월 실거래가 12건 확인되며 거래금액은 165,000,000원부터 210,000,000원까지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 재확인. 현재 계산은 이승덕 보증금 136,000,000원이 전액 배당되는 전제입니다. 실제 배당에서 부족하면 잔액이 매수인에게 인수됩니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 6건이 존재합니다. 당해세 여부에 따라 임차인·근저당 배당액이 달라질 수 있으므로 세금 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능 임차인이 명시돼 있습니다. 외부 응찰자는 취득 가능성이 제한되는 구조를 전제로 입찰해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 매각가 105,840,000원에 인수 32,441,760원, 3회 유찰 시 매각가 74,088,000원에 인수 63,645,584원입니다. 최저가만 비교해서는 안 됩니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 모두 이승덕으로 기재돼 있습니다. 임대차계약·채권관계·전세사기피해자 관련 서류를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차확인. 2026.05.28 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 열려 있지만, 경매 자체는 닫혀 있을 수 있다
이 물건을 현재 최저가 151,200,000원만 보면 최근 12개월 평균 191,083,333원의 79.1%라 가격 메리트가 눈에 들어옵니다. 현재 예상배당대로라면 대항력 임차인의 보증금 136,000,000원도 전액 변제돼 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 결과를 ‘권리도 깨끗하다’로 확대해서는 안 됩니다.
임차인은 말소기준 2022.04.25보다 앞선 2016.03.21 전입과 2016.03.10 확정일자를 갖고 있고, 매각물건명세서는 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시합니다. 가격이 보증금 아래로 내려가는 추가 유찰 구간에서는 인수액이 커져 실질취득 총액이 보증금 수준에 붙잡히는 구조입니다. 더구나 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 응찰자는 최고가 여부와 별개로 취득 기회가 제한될 수 있습니다. 결론은 “현재 가격은 검토 가능, 권리·세금·우선매수권은 강한 경계”입니다.
