광주지방법원 2025타경33677. 광주 북구 임동 한국아델리움2차 제201동 제103호, 동일 평형 실거래 기준 전용 122.0664㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김성이이고, 말소기준권리는 2024.06.24. 주식회사국민은행 근저당권 110,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 유덕봉 근저당 30,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 현대캐피탈 주식회사 강제경매개시결정, 북구(광주광역시) 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다.

이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가 505,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 353,500,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 면적 최근 12개월 4건 평균은 528,000,000원이고 최신 거래는 480,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.0%이므로, 신건 가격이 시세를 웃도는 유형과 달리 이번 회차에서는 실거래 기준 가격 여유가 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 말소기준은 2024.06.24. 설정된 주식회사국민은행 근저당권이고, 이후 설정된 유덕봉 근저당권과 국민건강보험공단 압류, 현대캐피탈 주식회사 강제경매개시결정, 북구(광주광역시) 압류는 매각으로 모두 소멸합니다. 과거의 한국외환은행·광주농업협동조합· 국민은행 근저당권은 이미 말소된 등기이므로 현재 권리분석의 기준이 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 시세의 67%

한국아델리움2차 동일 면적 122.07㎡의 실거래입니다. 전체 10건 평균은 498,000,000원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 자료를 우선합니다. 최근 12개월 4건의 평균은 528,000,000원, 최신 거래는 2025.07 · 480,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 10.5% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.

현재 최저매각가 353,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 528,000,000원의 67.0%입니다. 전체 실거래 최저값 400,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 480,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 흐름이 이전 구간보다 10.5% 높은 상황에서 경매 최저가가 최근 평균의 67%까지 내려왔다는 점은 가격 측면의 명확한 장점입니다.

③ 예상배당표 (매각가 353,500,000원 가정)

현재 최저가 353,500,000원 가정 시 집행비용과 표시된 채권은 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 200,000,866원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국민건강보험공단 및 북구(광주광역시) 압류와 관련한 실제 배당순위·금액, 당해세 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변환경. 광주광역시 북구 임동 소재 한국아델리움아파트 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물입니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
• 토지·도로. 부정형 평지의 아파트부지이며 북측 세로 4m, 북동측·남동측 왕복2차로, 남서측 왕복6차로의 아스팔트포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역·중점경관관리구역· 전통상업보존구역 등에 해당하고 공시지가는 1,091,000원/㎡입니다.
• 단지. 한국아델리움2차는 574세대이며 사용승인일은 2007-07-02입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 현재 최저가 353,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 528,000,000원의 67.0%이고 최신 거래 480,000,000원보다 낮습니다. 다만 개별 호수 상태 차이는 현장 확인이 필요합니다.
• 권리 원본 대조. 2024.06.24. 국민은행 근저당이 말소기준권리인지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
• 관리비. 관리비는 미납 상태이나 정확한 금액이 공개되지 않았으므로 관리사무소를 통해 미납액과 매수인 부담 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 압류·세금. 국민건강보험공단과 북구(광주광역시) 압류가 있으므로 실제 배당 시 조세·공과금의 우선순위를 확인하세요.
• 현장 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이고 위반사항은 확인되지 않았지만, 내부 상태와 점유상황은 매각 전 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 가격이 강점

이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 단순한 권리구조에, 1회 유찰로 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 67.0%까지 내려온 점이 결합되어 있습니다. 최근 12개월 평균 528,000,000원, 최신 거래 480,000,000원에 비해 현재 최저가는 353,500,000원입니다. 최근 거래 흐름도 이전 구간보다 10.5% 높은 것으로 집계되어 있어, 현재 회차는 가격 측면에서 충분히 검토할 만합니다. 다만 관리비 미납액이 공개되지 않았고 압류권리의 실제 배당관계는 최종 확인이 필요합니다. 권리는 단순하고, 현재 회차의 승부처는 물건 상태와 실제 체납비용을 확인한 뒤 시세 여유를 얼마나 보수적으로 남기느냐입니다.