광주지방법원 2025타경33684. 광주 남구 주월동 라인가든맨션 제1동 2층 202호, 감정 이용상태가 아파트인 물건입니다. 등기상 소유자는 신현각이고, 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 청구액은 76,926,575원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 70%라는 점이 아니라, 말소기준보다 먼저 성립한 임차보증금 권리와 그 권리를 포기하는 확약이 함께 존재한다는 데 있습니다.
말소기준은 2022.12.27 대구대서신용협동조합의 200,000,000원 가압류입니다. 그런데 임차관계의 확정일자는 2021.07.01, 주민등록일자는 2021.07.30, 점유개시는 2021.08.02로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가에서 전액 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 1199-12 라인가든맨션 제1동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층~지상 15층 건물 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 신현각 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 57,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 76,926,575원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 결론은 ‘확약’이 바꾼다
주택임차권등기에는 임차보증금 76,000,000원, 임대차계약일 2021.06.30, 확정일자 2021.07.01, 주민등록일자 2021.07.30, 입주자 박소영, 점유개시일 2021.08.02가 기재돼 있습니다. 말소기준일 2022.12.27보다 주민등록·점유가 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차관계입니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 관계인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 박소영 입주 · 한국토지주택공사 임차권 | 76,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 서울보증보험 승계 대항력·잔존청구 포기 |
보증기관·승계 관계를 중복 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 입주자는 박소영 1명으로 확인되며, 한국토지주택공사의 임차권에 관해 승계인 서울보증보험 주식회사의 확약이 제출돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 57,400,000원으로 감정가 82,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건·인근 물건의 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다. 확약 반영 실질취득도 현재 회차에서는 57,400,000원이므로, 입찰 전 별도의 최근 실거래 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,433,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 76,000,000원 | 55,966,800원 |
| 2. 가압류 · 대구대서신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 서울보증보험 | 76,926,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 20,033,200원이지만, 제출된 포기·임차권등기 말소 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 압류·말소기준 — 후순위 등기는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.12.27 접수된 대구대서신용협동조합 가압류 200,000,000원입니다. 그 뒤 2022.12.30 설정된 같은 조합의 근저당권 36,000,000원, 2023.08.23 주택임차권등기, 2023.10.24 국 압류, 2024.12.20 안성시 압류, 2025.09.11 강제경매개시결정, 2025.12.19 남구 압류 등은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
별도로 2023.11.07 등기된 남구(광주광역시) 압류는 2024.10.11 해제로 이미 말소됐습니다. 과거 국민은행 근저당권과 엄진홍·장일용·양은선의 전세권 역시 등기부상 이미 말소돼 현재 매수인 인수권리로 남아 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 지하 1층~지상 15층 철근콘크리트조 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 광주광역시 남구 주월동 대광여자고등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근과 주차가 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 토지는 북서측 왕복 8차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지·경보와 소화전 등의 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물상태 확인. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험의 잔존 임대차보증금 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 실질 인수 0원의 전제. 본 결론은 해당 확약이 이 임차관계에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약은 다른 미확인 권리까지 포괄하는 것이 아닙니다.
- 세금 압류 확인. 국·안성시·남구 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 배당 선순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 82,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 57,400,000원이 됐지만, 최근 실거래 비교자료 없이 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기에는 입주자 박소영의 점유개시일이 2021.08.02로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유상태와 인도절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서의 최신 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 포기할 물건도, “70%”만 보고 달려들 물건도 아니다
이 사건은 표면만 보면 까다롭습니다. 보증금 76,000,000원의 대항력 있는 임차관계가 말소기준보다 먼저 성립했고, 현재 최저가 배당 계산으로는 20,033,200원의 미배당이 발생합니다. 일반적인 인수형 사건이라면 최저가 57,400,000원만 보고 싸다고 말할 수 없는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했고, 집행법원이 이를 반영했습니다. 따라서 이 임차관계에 대해서는 실질 인수 0원*, 현재 회차의 실질취득은 57,400,000원*으로 보는 것이 데이터와 맞습니다.
다만 시세 자료가 없으므로 57,400,000원이 시장가격보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다. 국세·지방세 압류의 실제 우선순위도 확인 대상입니다. 결론은 권리상 핵심 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 확약 원문·세금·현재 점유와 최근 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 B등급 물건입니다.
