광주지방법원 2025타경33700. 광주 서구 유촌동 상무버들마을2주공아파트 207동 303호입니다. 감정가 168,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 117,600,000원입니다. 소유자 정용규는 2017.06.09. 이 물건을 거래가 165,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기에서 가장 먼저 눈에 띄는 권리는 2024.08.09. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권 147,000,000원입니다.
이 임차권은 2024.09.25. 광주광역시 서구 압류보다 앞서 있어 형식만 보면 인수 여부가 핵심인 사건입니다. 다만 매각물건명세서에는 한국토지주택공사의 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사가 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 집행법원이 이를 반영했다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 신고 건은 매수인에게 실질적으로 남는 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33700 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 유촌동 871 상무버들마을2주공아파트 제207동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.92㎡ · 지하1층 지상20층 중 제3층 제303호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 정용규 (2017.06.09. 거래가 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 150,483,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
현재 소유권은 2017.06.09. 정용규에게 이전됐습니다. 이후 2024.08.09. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등기됐고 보증금은 147,000,000원, 확정일자는 2021.03.22.입니다. 임차인 정보상 보증기관 신고로 분류되어 이 금액을 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인으로 별도 집계된 사람은 0명입니다.
| 신고자 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물전체 · 주거(임차권등기) | 147,000,000원 | 확약으로 포기 | 판정 미상 | 보증기관 |
전입신고일은 미상으로 원래의 대항력 판정 자체를 단정할 수 없습니다. 다만 이 건은 승계인 서울보증보험 주식회사가 잔존 임대차보증금 반환청구권·대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로 해당 임차권에 한해 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그 뒤 2024.09.25. 광주광역시 서구의 압류, 2025.06.25. 국의 압류, 2025.08.27. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 71.4%
상무버들마을주공2 동일 평형의 최근 거래 12건은 모두 전용 59.97㎡로 집계됐습니다. 최근 12개월 평균은 164,791,666원이고, 현재 최저매각가 117,600,000원은 그 평균의 71.4%입니다. 최신 거래는 2026.04. 140,000,000원으로, 현재 최저가가 이 최신 거래가보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.97㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 19 | 181,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 7 | 164,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 20 | 137,500,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 7 | 160,500,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 7 | 192,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 9 | 174,500,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 15 | 167,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 11 | 164,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 17 | 156,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 9 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 14 | 169,000,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 164,791,666원 |
최근 12건의 범위는 137,500,000원~192,000,000원입니다. 감정가 168,000,000원은 최근 평균과 가까운 수준이지만, 1회 유찰된 현재 최저가 117,600,000원은 최근 평균과 최근 최저 거래가보다 모두 낮습니다. 확약에 따라 실질 인수가 0원이므로 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 117,600,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 1. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 150,483,697원 | 115,153,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 150,483,697원 중 115,153,600원이 배당되는 시나리오로, 미배당액은 35,330,097원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 확약서가 반영된 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 35,330,097원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 70,045,457원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 94,296,929원 | 0원 |
보증기관 승계 임차권의 확약이 그대로 적용된다는 전제에서는 회차가 더 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 신청채권자의 미배당액은 유찰이 진행될수록 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 유촌동 ‘유덕중학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 학교 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통사정은 양호합니다.
- 규모. 상무버들마을주공2는 1,298세대이며 1999.07.07. 준공됐습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 왕복4차선 도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,479,000원/㎡이며 가장형 평지의 아파트 건부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 아스팔트슁글지붕 지하1층 지상20층 건물 중 제3층 제303호입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·화재탐지 및 경보·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금 반환청구권과 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각조건에 반영돼 있는지 확인하세요.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류돼 있어 147,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다.
- 대항력 단정 금지. 전입신고일은 미상으로 본래 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 이 사건의 인수 0원 판단 근거는 확약입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 117,600,000원은 최근 12개월 평균 164,791,666원의 71.4%입니다.
- 관리비. 2024.08.부터 관리비 1,700,000원 미납 기재가 있으므로 현재 체납액과 공용부분 부담 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 건 확약의 효력”
이 사건은 등기만 보면 2024.08.09. 주택임차권 147,000,000원이 먼저 보여 부담스러울 수 있습니다. 하지만 매각물건명세서에 승계인 서울보증보험 주식회사의 보증금 반환청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 반영돼 있어, 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그 전제가 유지된다면 현재 최저가 117,600,000원이 곧 실질취득 기준이 되고, 이는 최근 12개월 평균 164,791,666원의 71.4%입니다. 최신 거래 140,000,000원과 최근 거래 최저 137,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 물건은 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 현재 회차의 시세 할인폭으로 정리할 수 있습니다.
