광주지방법원 2025타경33840. 금남로유탑유블레스원시티 제1층 제101호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이며, 감정가는 1,113,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 779,100,000원입니다. 등기상 말소기준은 2024년 5월 23일 부안군산림조합의 근저당권으로, 채권최고액은 806,000,000원입니다. 그 뒤 근로복지공단 가압류와 경매개시결정, 동구 압류가 이어졌고 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 실제 1명입니다. 위재연은 101호를 주거로 사용하고 보증금 30,000,000원, 월차임 1,400,000원으로 조사됐습니다. 전입일은 2024.07.18로 말소기준일 2024.05.23보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인된 값이 없으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33840 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 68-1 금남로유탑유블레스원시티 제1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하2층/지상27층 중 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김회준 · 2024.05.23 소유권이전 · 거래가액 1,141,250,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,113,000,000원 / 779,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 652,458,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2024.05.23 부안군산림조합 근저당권 806,000,000원입니다. 2025.08.19 근로복지공단 가압류 16,399,990원, 2025.09.15 임의경매개시결정, 2026.07.03 동구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2026.06.16에는 해당 근저당권이 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 확정채권양도에 따라 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 위재연 | 101호 · 주거 | 2024.07.18 | 30,000,000원 | 1,400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
전입일이 말소기준일보다 약 두 달 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 대항력에 따라 떠안는 구조가 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성 자체는 별도 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 70% 할인율만으로는 메리트를 확정할 수 없다
현재 최저매각가는 779,100,000원으로 감정가 1,113,000,000원의 70%입니다. 소유자 김회준의 2024년 등기상 거래가액은 1,141,250,000원이지만, 이것만으로 현재 시장가를 판단할 수는 없습니다. 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 779,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,191,000원 |
| 2. 근저당권 · 부안군산림조합 | 806,000,000원 | 768,909,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 16,399,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 822,399,990원 중 768,909,000원이 배당되고, 미배당액은 53,490,990원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 779,100,000원 | 768,909,000원 | 53,490,990원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 545,370,000원 | 537,516,300원 | 284,883,690원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 381,759,000원 | 375,614,374원 | 446,785,616원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가격이 낮아지면 채권자의 미배당액은 53,490,990원 → 284,883,690원 → 446,785,616원으로 커집니다. 그러나 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권자 손실 확대와 낙찰자의 권리 인수는 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주제일고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 각종 상업시설과 업무시설 등으로 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 양호합니다.
- 이용상태. 제1층 제101호는 근린생활시설로 이용중입니다.
- 도로. 단지 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 일방통행도로, 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역입니다.
- 토지. 토지면적 1,950.9㎡, 공시지가 1,608,000원/㎡, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 위재연의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태는 원본으로 확인해야 합니다.
- 상가 사용현황 확인. 감정상 근린생활시설로 이용중이므로 실제 영업자, 점유관계, 내부시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 1,113,000,000원이나 최저가 779,100,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 주변 1층 상가의 임대·매매 조건을 별도 대조해야 합니다.
- 채권 이전 확인. 2026.06.16 말소기준 근저당권이 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 등기내용을 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 점유 인도 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장이 필요하다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2024.05.23 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류는 소멸합니다. 임차인 위재연도 전입일이 뒤여서 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 자체에서 큰 인수부담이 보이는 사건은 아닙니다.
반면 현재 최저가 779,100,000원이 좋은 가격인지는 별개입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없고, 이용상태도 근린생활시설입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 검증입니다. 70%라는 할인율보다 실제 임대수익·공실·상권·호실 경쟁력을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
