광주지방법원 2025타경33873. 담양군 수북면 대방리 602-5의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 804.0㎡, 지목은 대(垈)이고 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기와지붕 2층으로 조사됐으며, 토지 위 수목과 제시외 건물, 제시외공작물인 태양광시설도 매각에 포함됩니다. 공부상 지붕은 콘크리트 지붕이지만 현황은 기와지붕으로 조사됐습니다.
권리구조의 기준점은 2020.07.08 염주새마을금고 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 설정된 이성구 전세권 180,000,000원, 김정란 근저당권 60,000,000원 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 이성구는 현황조사와 매각물건명세서에 실제 임차인으로도 나타나며, 전입신고일이 미상입니다. 후순위 전세권의 소멸과 주택임차인의 대항력 여부는 같은 문제가 아닙니다. 이 지점을 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33873 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 수북면 대방리 602-5 · 원대방길 42 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 804.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 · 일반 급배수·위생·난방설비 |
| 소유자 | 김성묵 |
| 감정가 / 최저가 | 610,014,940원 / 427,011,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 염주새마을금고 / 287,683,419원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 수목 및 태양광시설 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인 대항력은 별도 확인
말소기준은 2020.07.08 을구 2번 염주새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 박형오 근저당권은 2020.07.09 말소됐고, 이후의 이영희 근저당권·김정란 전세권· 신한은행 근저당권도 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 후순위 등기는 이성구 전세권 180,000,000원과 김정란 근저당권 60,000,000원으로, 두 권리 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 전입일 확인이 핵심
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성구 | 전체 | 180,000,000원 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 승계 여부 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 이성구는 등기상 건물 전부에 전세금 180,000,000원의 전세권을 설정했고, 그 전세권 자체는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않으므로 주택임대차보호법상 대항력은 현재 단계에서 유·무 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 427,011,000원으로 감정가 610,014,940원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않기 때문에, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론내릴 수 없습니다. 특히 단독주택과 804.0㎡ 토지가 함께 매각되는 물건은 건물 상태·토지 활용도·접근성·개별 수요에 따른 가격 편차를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 427,011,000원 | 420,340,890원 | 179,659,110원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 298,907,700원 | 293,922,992원 | 306,077,008원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 209,235,390원 | 205,506,095원 | 394,493,905원 | 미충족 |
유찰이 진행될수록 매각가 자체는 낮아지지만 채권 미배당액은 커집니다. 이 사건은 임차인의 대항력 여부가 아직 확정되지 않았기 때문에, 단순히 다음 회차의 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 낙찰가와 별개로 임차보증금 승계 여부를 먼저 확정해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 427,011,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,670,110원 |
| 2. 근저당 · 염주새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 전세권 · 이성구 | 180,000,000원 | 60,340,890원 |
| 4. 근저당 · 김정란 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총청구 600,000,000원 중 420,340,890원이 배당되고, 미배당액은 179,659,110원입니다. 이성구 전세권에는 60,340,890원이 배당되는 것으로 산정돼 있습니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 임차인의 전입일이 미상인 만큼 실제 임차보증금 승계 여부는 별도 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물입니다. 공부상 지붕은 콘크리트 지붕이나 현황은 기와지붕입니다.
- 입지. 담양군 수북면 대방리 중촌마을 남동측 인근으로, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 804.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 171,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구(원대방)·성장관리계획구역(주거유도구역)이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 생산관리지역과는 접합니다.
- 매각범위. 제시외 건물이 포함되고, 지상 식재 수목과 태양광시설도 함께 매각됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 농촌지역의 단독주택·토지 일괄매각 물건으로, 아파트처럼 동일평형 실거래를 직접 대입하기 어렵습니다. 가격 판단은 개별 토지와 건물 상태를 중심으로 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이성구 전입일 확인. 말소기준일 2020.07.08과의 선후관계가 대항력 판단의 핵심입니다. 전입세대와 실제 점유상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 임차인으로서의 우선변제권과 배당 후 잔존 보증금 위험을 확정하기 위해 관련 원본서류를 확인해야 합니다.
- 70% 할인율 과신 금지. 최저가 427,011,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·수목·태양광시설이 포함되므로 현황과 감정 대상, 실제 인도 범위를 현장에서 일치시켜 봐야 합니다.
- 지붕 현황 확인. 공부상 콘크리트 지붕, 현황 기와지붕으로 차이가 있으므로 건축물 현황과 이용상태를 확인해야 합니다.
- 토지 활용규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역 및 가축사육제한구역 조건을 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·배당요구 관련 원본을 최종 확인한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 전입일이 먼저다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준인 염주새마을금고 근저당권 뒤의 전세권과 근저당권이 매각으로 소멸하므로 단순해 보입니다. 그러나 실제 임차인 이성구가 있고 보증금이 180,000,000원이며, 가장 중요한 전입일이 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서 “인수 0원”으로 결론내리는 것은 이릅니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 610,014,940원에서 1회 유찰돼 최저가가 427,011,000원, 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 70%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차인의 대항력을 확정하고, 그 다음에야 낙찰가와 실질취득비용을 비교해야 합니다. 등기상 후순위 소멸은 확인, 임차보증금 승계는 확인 전. 이것이 현재 단계의 결론입니다.
