인천지방법원 2025타경508063. 부평구 일신동 현대힐캐슬 5층 502호, 감정평가 이용상태가 다세대주택인 집합건물입니다. 현재 소유자는 임재혁이고, 등기상 2021.08.24 매매를 원인으로 2021.08.27 소유권을 취득했으며 거래가액은 170,000,000원입니다. 경매는 주택도시보증공사가 2025.03.05 강제경매개시결정을 받으면서 진행된 사건입니다.
말소기준권리는 2021.09.28 접수된 을구 3번 김민경 근저당권, 채권최고액 82,500,000원입니다. 그런데 임차인 신원규의 주민등록일자는 2021.03.19, 확정일자는 2021.03.03입니다. 즉 임차인의 대항요건은 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 170,000,000원은 현재 최저가 61,397,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 이 물건은 최저가가 낮아져도 실질취득가가 보증금 1.7억 근처로 고정되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 일신동 54-4 현대힐캐슬 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 임재혁 (2021.08.27 소유권이전, 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 61,397,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
등기 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2021.03.19 전입한 신원규 임차인입니다. 임차권등기는 2023.04.20에 올라왔지만, 그 내용상 임대차계약일자는 2021.02.25, 주민등록일자는 2021.03.19, 점유개시일자는 2021.03.19, 확정일자는 2021.03.03입니다. 말소기준인 김민경 근저당권 접수일 2021.09.28보다 앞서므로, 데이터상 이 임차인은 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입/확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신원규 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 전입 2021.03.19 확정 2021.03.03 | 2023.04.20 | 대항력 우선변제 확약 반영 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 기준으로 봐야 한다
이 사건에는 별도 실거래 표본이 데이터로 제공되어 있지 않습니다. 그래서 “최저가가 감정가의 34.3%라 싸다”는 식으로 결론을 내리면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 현재 최저가보다 크므로, 확약이 없을 때의 실질취득가는 171,505,146원 수준입니다. 이 숫자는 감정가 179,000,000원의 95.8%입니다.
다만 명세서상 말소동의 확약서를 반영하면, 해당 임차권 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 현재 최저가 61,397,000원 중심으로 다시 계산할 수 있습니다. 그래서 이 물건의 가격 판단은 “저가 매수”가 아니라 “확약이 실제로 작동하는가”에 종속됩니다.
| 시나리오 | 입찰 기준가 | 미배당 인수 | 실질취득 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 확약 미반영 | 61,397,000원 | 110,108,146원 | 171,505,146원 | 최저가가 낮아도 보증금 인수로 총액이 보증금 근처 |
| 확약 반영 | 61,397,000원 | 0원* | 61,397,000원* | 말소동의 확약 원본 확인 시에만 성립 |
| 4회 유찰 시 | 42,977,900원 | 128,195,702원* | 171,173,602원* | 확약 없으면 총액은 여전히 보증금 근처 |
| 5회 유찰 시 | 30,084,529원 | 140,856,993원* | 170,941,522원* | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
③ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,505,146원 | 약 매각가의 2.5% 추정 |
| 1. 임차인 신원규 보증금 | 170,000,000원 | 59,891,854원 | 부족분 110,108,146원 매수인 인수 가능* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 우리은행 | 115,500,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김민경 | 82,500,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 김민경 | 170,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
*표시는 룰상 계산입니다. 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단하되, 입찰 전 확약 원본과 말소 범위를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상 물건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 “인천금마초등학교” 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 공장, 시장, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제5층 제502호입니다. 외벽은 치장벽돌 붙임 및 드라이비트 마감 등, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 장방형 토지로 공동주택 및 제1종근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역, 비행안전제3구역(헬기), 제한보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 주의. 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 내부상태를 확인하지 못했고, 경매 진행 시 반드시 내부상태 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 어느 임차권을, 어떤 조건으로, 언제 말소한다는 내용인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 밖 권리 확인. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 데이터상 별도 임차인은 없지만, 현황조사·명세서·점유관계 원본에서 확약 밖 점유자가 없는지 확인하세요.
- 을구 1번 근저당권 확인. 데이터상 을구 1번 우리은행 근저당은 2015.06.02 해지 말소 항목이 함께 존재합니다. 등기부 원본에서 말소 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 단수예고장. 매각물건명세서 비고에 세대출입문 단수예고장 부착이 기재되어 있습니다. 관리비·수도 관련 체납 가능성을 별도 확인하세요.
- 내부상태. 감정평가상 내부상태를 확인하지 못한 물건입니다. 5층 다세대주택의 누수·난방·창호·불법 증개축 여부를 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·확약서 원본을 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “확약이 진짜냐”가 먼저다
이 물건의 표면 가격은 매력적입니다. 감정가 179,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 61,397,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 반영하면, 확약이 없을 때 매수인 실질취득은 171,505,146원 수준입니다. 따라서 최저가만 보고 “싸다”고 말할 수 없습니다.
반대로 명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 해당 임차권의 인수 문제를 해소한다면, 이 물건은 실질 인수 0원*의 저가 구간 물건으로 바뀝니다. 그래서 결론은 하나입니다. 이 사건은 가격 싸움이 아니라 확약서 원본 확인 싸움입니다. 확약의 범위·조건·말소 실행 가능성을 확인하지 못하면 보류, 확인된다면 3회 유찰 가격의 의미를 다시 볼 수 있습니다.
