320,600,000원
광주지방법원 2025타경33886. 광주광역시 동구 용산동 665 더시너지용산 3동 1층 117호로, 사건 분류는 아파트입니다. 감정평가상 제117호는 복층구조이며 현황은 공실상태입니다. 소유자는 주식회사시너지로직케이이고, 2019.07.30 광주미래신용협동조합이 채권최고액 751,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 국 압류, 임의경매개시결정, 동구(광주광역시) 압류는 매각으로 소멸 처리됩니다.
현재 회차는 1회 유찰 뒤 감정가의 70%인 320,600,000원입니다. 권리분석만 보면 임차인 인수나 선순위 권리 인수는 없지만, 근저당에는 제3동 제1층 제118호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 따라서 채권최고액 751,200,000원을 이 호수 하나의 실제 채무액과 동일하게 보는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33886 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 용산동 665 더시너지용산 3동 1층117호 |
| 물건종류 / 현황 | 아파트 · 제117호 복층구조 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사시너지로직케이 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 320,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주미래신용협동조합 / 329,524,617원 |
| 말소기준 | 2019.07.30 광주미래신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 751,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고는 “공실”이고 감정평가의 이용상태도 현황 공실상태입니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 직전 현장 점유상태는 다시 확인하는 편이 안전합니다. 등기상으로는 2019.07.30 근저당권이 말소기준이고, 2025년의 국 압류와 동구(광주광역시) 압류, 임의경매개시결정은 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 시나리오 — 1회 유찰, 현재 감정가의 70%
현재 최저매각가는 320,600,000원으로 감정가 458,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 224,420,000원(49%), 3회 유찰 시 157,094,000원(34.3%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 320,600,000원 | 435,888,400원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 224,420,000원 | 530,721,880원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 157,094,000원 | 597,105,316원 |
유찰이 진행되면 매각가격은 내려가지만, 이 사건에서 계산된 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반대로 광주미래신용협동조합 근저당의 미배당액은 유찰이 깊어질수록 커집니다. 이 미배당은 후순위 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 측 배당 부족분입니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,288,400원 |
| 1. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 751,200,000원 | 315,311,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 320,600,000원 기준 집행비용 5,288,400원과 근저당 배당 315,311,600원으로 매각대금이 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 미배당은 435,888,400원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 동구 용산동 용산지구 대성베르힐아파트 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 제117호는 철근콘크리트조 경사지붕 2층 건물 내 복층구조이며, 외벽은 노출콘크리트마감·강화유리, 내벽·천정은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 콘크리트마감입니다.
- 설비. 일반적인 전기설비와 화재경보설비가 있고, 제1동 건물 일부에는 공용 위생설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 제3동은 서측으로 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접하며, 토지는 중로각지입니다.
- 토지. 준주거지역·도시개발구역·제1종지구단위계획구역에 해당하고, 중로1류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,421,000원/㎡, 토지면적은 674.6㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 매각물건명세서와 감정 이용상태는 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 직전 실제 점유 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 광주미래신용협동조합 근저당에는 제118호가 공동담보로 표시되어 있습니다. 채권최고액과 실제 채무·배당관계를 원본에서 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국 및 동구(광주광역시) 압류는 말소기준 이후 등기지만, 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 320,600,000원은 감정가의 70%입니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 실제 거래가격과 비교하세요.
- 공실 상태 확인. 공실 물건은 내부 마감·설비 상태가 가치에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 분명하지만, 70%가 곧 저가는 아니다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.07.30 광주미래신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 국·동구(광주광역시) 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 현황도 공실이라 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
현재 최저가는 감정가 458,000,000원의 70%인 320,600,000원입니다. 다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 실제 거래가격과 대조하지 않은 상태에서 “1회 유찰됐으니 싸다”라고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 공동담보 관계와 실제 점유상태, 그리고 주변 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 사건입니다.
