광주지방법원 2025타경33959. 담양읍 백동리 542에 있는 단독주택 + 토지입니다. 토지는 456㎡이고 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층이며, 위생·급배수·난방·전기설비가 갖춰져 있습니다. 현 소유자는 오주경입니다.
권리분석의 기준점은 2024.04.23 설정된 두암신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 277,200,000원으로 현재 최저매각가 146,332,000원보다 큽니다. 하지만 이 근저당권 자체와 그 뒤에 설정된 광주중앙청과주식회사 근저당, 여러 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하므로, 배당 부족액이 크더라도 그 부족액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33959 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 백동리 542 · 두곡길 120-66 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 456㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 오주경 |
| 감정가 / 최저가 | 209,044,500원 / 146,332,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 식재 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 나타나지 않으며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 을구 8번 두암신용협동조합 근저당권이고, 그 다음 날 설정된 광주중앙청과주식회사 근저당권 및 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 1회 유찰로 146,332,000원
감정가는 209,044,500원이고 현재 최저매각가는 146,332,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 102,432,400원(49%), 3회 유찰 시 71,702,680원(34.3%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,332,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,648원 |
| 2. 근저당 · 두암신용협동조합 | 277,200,000원 | 143,483,352원 |
| 3. 근저당 · 광주중앙청과주식회사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 현진농산 | 38,512,600원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 66,458,304원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 광주중앙청과주식회사 | 39,055,700원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 왕인바이오랜드영농조합법인 | 11,044,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 472,271,204원 중 채권자 예상배당은 143,483,352원이고, 미배당은 328,787,852원입니다. 집행비용은 2,848,648원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신기마을 북서측 인근으로, 주변은 주택과 농경지가 섞인 국도주변 농촌지대 및 마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 456㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 농업진흥구역과 준보전산지는 접합니다.
- 공시지가. 119,000원/㎡입니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택으로 위생·급배수·난방·전기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 매각범위. 제시외 건물과 지상에 식재된 수목을 포함하여 일괄매각합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.04.23 두암신용협동조합 근저당권이 기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 현장 점유상태와 인도 가능 여부는 별도로 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현장에서 구조·상태·사용현황과 평가대상 일치 여부를 확인하세요.
- 수목 범위 확인. 지상 식재 수목도 매각에 포함되므로 토지 경계와 함께 현황을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 비교하세요.
- 규제 확인. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역 등 토지이용계획의 실제 이용 제한을 입찰 전에 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 328,787,852원은 채권자의 배당 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “배당 부족이 커도, 인수액은 0원”
이 물건의 권리 핵심은 간단합니다. 2024.04.23 두암신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 146,332,000원에서 채권자 미배당이 328,787,852원이나 발생하지만, 이는 낙찰자의 추가 부담이 아닙니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 209,044,500원에서 한 번 유찰되어 70%까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 이를 실거래 시세와 비교할 자료는 없습니다. 게다가 단독주택과 456㎡ 토지, 제시외 건물, 지상 수목이 함께 매각되는 물건입니다. 따라서 권리는 정리형, 가격은 현장·시세 확인형으로 접근하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
