광주지방법원 2025타경34152. 광주 남구 진월동 진월3차삼익세라믹아파트 301동 12층 1206호입니다. 권리분석의 출발점은 2002.03.08. 광주원예농업협동조합 근저당권 42,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 설정된 같은 조합의 근저당 4건과 현재 남아 있는 국민건강보험공단 압류 2건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자는 이정아·최수빈·최수연·최준기 4명의 공유이고, 2024.09.02. 상속을 원인으로 2025.12.09. 소유권이 이전됐습니다. 이정아 지분은 9분의 3, 최수빈·최수연·최준기 지분은 각각 9분의 2입니다. 경매는 2025.12.11. 광주원예농업협동조합의 신청으로 개시됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34152 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 484 진월3차삼익세라믹아파트 제301동 제12층 제1206호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 중 12층 · 아파트 이용 |
| 소유자 | 이정아(9분의 3), 최수빈(9분의 2), 최수연(9분의 2), 최준기(9분의 2) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주원예농업협동조합 / 83,672,289원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리인 2002년 근저당 이후 설정된 2006년·2009년·2014년의 근저당 4건, 2023년·2024년 국민건강보험공단 압류, 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 221,000,000원, 현재 최저매각가는 154,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 거래 평균이나 최신 거래와 직접 대조할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인만을 근거로 시세보다 저렴하다고 평가하는 것은 금물입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 154,700,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 108,290,000원 | 49% | 2,626,060원 |
| 3회 유찰 시 | 75,803,000원 | 34.3% | 34,561,454원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 배당 부족은 생기지만, 해당 부족액이 곧바로 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다. 시나리오상 2회·3회 유찰 때도 매수인 인수는 계속 0원입니다. 즉 가격이 낮아질수록 채권자의 미회수액은 커지지만, 현재 확인된 권리관계상 낙찰자의 별도 승계부담은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,965,800원 |
| 1. 근저당 · 광주원예농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 근저당 · 광주원예농업협동조합 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 3. 근저당 · 광주원예농업협동조합 | 19,100,000원 | 19,100,000원 |
| 4. 근저당 · 광주원예농업협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 5. 근저당 · 광주원예농업협동조합 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,134,200원 |
현재 최저가 154,700,000원 가정에서는 집행비용 2,965,800원을 제외하고 근저당권 채권최고액 합계 108,600,000원이 전액 배당되며, 소유자 교부 예상액은 43,134,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 진월동 효덕초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 중 12층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측·남측·서측·남동측으로 약 6~8m 아스팔트 포장도로에 접하고, 서측 및 남동측으로 단지 내 출입로가 연결됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 단지·유사 층의 최근 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 입찰 직전 현황조사·매각물건명세서 원본에서 실제 점유관계를 다시 대조하세요.
- 공유자 소유관계. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 4명의 공유자입니다. 낙찰 후 점유자와 소유자의 일치 여부를 확인해 명도 절차를 준비하세요.
- 관리비 체납. 공동주택의 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 현재 자료를 기준으로 한 계산이며 실제 집행비용·조세채권 등에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 등 입찰일 현재의 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리관계는 비교적 명료합니다. 2002.03.08. 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 154,700,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 역시 154,700,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 감정가 221,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건은 “권리는 합격, 가격은 현장 검증”으로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
