광주지방법원 2025타경34237. 나주시 금천면 석전리 ‘빛가람코오롱하늘채’ 112동 4층 401호 아파트입니다. 감정가는 318,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 222,600,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 남정원이며, 말소기준권리는 2023.06.29 설정된 주식회사광주은행 근저당권 288,750,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 김동민의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김동민의 보증금은 30,000,000원, 월 차임은 800,000원입니다. 임대차계약일은 2024.10.20, 확정일자는 2024.10.30, 점유개시일은 2024.11.25, 전입일은 2024.11.28입니다. 전입일이 말소기준권리인 2023.06.29보다 늦으므로 대항력은 없고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34237 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 석전리 619 빛가람코오롱하늘채 제112동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 · 전용 84.8411㎡ · 22층 건물 중 4층 401호 · 준남향 · 계단식 |
| 소유자 | 남정원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 222,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 285,735,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 인수 0원
핵심은 시간 순서입니다. 2023.06.29 광주은행 근저당권이 말소기준권리이고, 김동민의 전입신고는 2024.11.28로 그보다 뒤입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리에 대항할 수 없으며, 2026.07.14 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 김동민 1명이고, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 800,000원 | 2024.11.28 / 2024.10.30 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 72.7%
빛가람코오롱하늘채는 1,480세대, 2022.11.29 준공 단지입니다. 대상 면적은 84.8411㎡이고, 비교된 최근 12건 역시 84.84~85.0㎡로 면적이 일치합니다. 최근 12개월 평균 거래가는 306,375,000원, 최신 거래는 2026.04 300,000,000원입니다. 현재 최저가 222,600,000원은 최근 12개월 평균의 72.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.84㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 20 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 13 | 307,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 9 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 9 | 282,500,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 22 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 14 | 288,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 17 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 9 | 329,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 평균 | 84.8411㎡ | 12건 | 306,375,000원 |
최근 표본의 최저 거래가는 280,000,000원, 최고 거래가는 355,000,000원입니다. 현재 최저매각가 222,600,000원은 이 최근 거래 범위보다도 낮습니다. 특히 최신 거래가 300,000,000원과 최근 12개월 평균 306,375,000원을 기준으로 봐도 현재 회차는 가격상 여유가 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,916,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 288,750,000원 | 218,683,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 광주은행 근저당 채권최고액 288,750,000원 중 218,683,600원이 배당되고, 미배당은 70,066,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 금천면 석전리 소재 빛가람코오롱하늘채 단지 내에 위치하며, 주위는 농경지와 나주혁신도시 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지 북·동측 인근에 주요 간선도로가 통과하고, 단지 서측으로 진출입로가 개설되어 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 중 4층 401호, 준남향·계단식이며 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 263,700원/㎡입니다. 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 단지. 1,480세대, 2022.11.29 준공 단지이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김동민의 전입일 2024.11.28과 말소기준 2023.06.29의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당요구 확인. 임차인은 2026.07.14 배당요구가 접수되어 있으므로 실제 배당순위·최우선변제 여부와 배당표를 매각 전 확인하세요.
- 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 306,375,000원, 최신 거래 300,000,000원, 최근 거래 최저 280,000,000원을 기준으로 응찰 상한을 별도로 계산하세요.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 2.5회, 낙찰률 4.76%라는 수치가 있으므로 실거래가와 별개로 경매 수요를 보수적으로 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유 상태, 체납 관리비, 인도 협의 가능성을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수, 가격은 최근 시세의 72.7%”
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.06.29 광주은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김동민은 2024.11.28 전입해 대항력이 없습니다. 주택임차권도 말소기준 뒤에 등기됐으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 눈에 띕니다. 감정가 318,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 222,600,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 306,375,000원의 72.7%입니다. 최신 거래 300,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 다만 단지 경매 평균 유찰 2.5회와 낙찰률 4.76%라는 수치는 실제 경매 수요를 따로 점검할 필요가 있음을 보여줍니다. 권리는 단순, 가격은 현재 회차부터 경쟁력 있음. 최종 승부처는 실제 점유·배당 원본 확인과 본인의 응찰 상한 설정입니다.
