광주지방법원 2025타경34298. 광주 서구 마륵동 상무자이아파트 105동 3층 301호로, 전유면적은 143.9217㎡이며 남향의 계단식 아파트입니다. 감정가는 662,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 463,400,000원입니다.
권리분석의 기준은 2021.01.21 설정된 주식회사하나은행 근저당권 539,000,000원입니다. 이후 설정된 한국자산관리대부주식회사의 근저당권 75,000,000원과 전세권 5,000,000원, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입자 윤세진의 전입일도 2021.01.21이지만 조사 결과 말소기준권리 이후 전입으로 판정되어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34298 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 마륵동 1 상무자이아파트 제105동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 143.9217㎡ · 지하1층~지상12층 중 3층 · 남향 |
| 이용상태 | 계단식 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 윤세희 · 2021.01.21 소유권이전 · 거래가액 670,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 662,000,000원 / 463,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 57,101,368원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 사용승인 | 2008.05.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 핵심은 2021.01.21 하나은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 한국자산관리대부주식회사 근저당권·전세권과 2025년 임의경매개시결정들은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유 — 전입자는 있으나 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤세진 | 2021.01.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
전입자 윤세진은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만, 전입신고가 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 시장은 하락 추세
상무자이 전용 143.92㎡대의 최근 12개월 실거래 평균은 617,500,000원입니다. 현재 최저매각가 463,400,000원은 이 평균의 75.0%입니다. 최신 거래는 2025.12 560,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래가보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 143.92㎡ | 1 | 560,000,000원 |
| 2025.12 | 143.92㎡ | 1 | 560,000,000원 |
| 2025.05 | 143.92㎡ | 5 | 640,000,000원 |
| 2025.02 | 143.92㎡ | 4 | 660,000,000원 |
| 2025.02 | 143.92㎡ | 4 | 660,000,000원 |
| 2025.01 | 145.7㎡ | 2 | 625,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 617,500,000원 |
전체 10건 평균은 681,500,000원이지만, 2023년 780,000,000원·790,000,000원과 2021년 900,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -20.6% 하락했고, 최신 거래도 560,000,000원까지 내려왔습니다.
④ 예상배당표 (매각가 463,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,034,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 539,000,000원 | 456,366,000원 |
| 2. 근저당 · 한국자산관리대부주식회사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 한국자산관리대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 619,000,000원 중 456,366,000원이 배당되고, 162,634,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 후순위 채권의 미배당은 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 463,400,000원 | 456,366,000원 | 162,634,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 324,380,000원 | 319,038,680원 | 299,961,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 227,066,000원 | 223,087,076원 | 395,912,924원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 권리 부담이 커지는 구조가 아니라 주로 응찰 가격과 시장 하락폭을 비교하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상무역 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 중소규모 아파트단지·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 규모. 상무자이는 269세대이며, 대상 전용면적은 143.9217㎡입니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 2~3차선 포장도로에 접하여 진출입합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 952,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2008.05.29 사용승인, 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 윤세진은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본과 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 681,500,000원보다 최근 12개월 평균 617,500,000원과 최신 거래 560,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -20.6%이므로 현재의 25% 할인폭만으로 안전마진을 단정하지 않아야 합니다.
- 명도 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 하나은행 말소기준권리와 후순위 근저당·전세권의 현재 상태를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 하락장 속 가격
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.01.21 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입자 윤세진도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 1회 유찰 후 463,400,000원으로 내려와 최근 12개월 실거래 평균 617,500,000원의 75.0%, 최신 거래 560,000,000원보다도 낮아졌습니다. 다만 최근 거래 추세가 -20.6%인 만큼 과거 780,000,000원~900,000,000원대 거래를 현재 가치의 기준으로 삼기보다, 최근 거래 수준과 추가 하락 위험을 함께 놓고 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
