광주지방법원 2025타경34298. 광주 서구 마륵동 상무자이아파트 105동 3층 301호입니다. 감정평가상 전유면적은 143.9217㎡, 남향이며 지하1층~지상12층 중 3층에 위치합니다. 2008.05.29 사용승인된 계단식 아파트로, 현재 등기상 소유자는 윤세희입니다. 윤세희는 2020.11.28 매매를 원인으로 2021.01.21 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 670,000,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 539,000,000원의 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2024.02.01 설정된 한국자산관리대부주식회사 근저당권 75,000,000원과 전세권 5,000,000원, 2025.11.04·2025.12.01의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34298 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 마륵동 1 상무자이아파트 제105동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 143.9217㎡ · 지하1층~지상12층 중 3층 · 남향 |
| 소유자 | 윤세희 · 거래가액 670,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 662,000,000원 / 463,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 57,101,368원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 핵심은 2021.01.21 하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 기존 근저당권들은 2021.01.21 이전 또는 같은 날 등기부상 이미 말소되었고, 현재 살아 있는 후순위 담보권은 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족이 발생하더라도 그 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아니며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤세진 | 2021.01.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
윤세진의 전입신고는 말소기준권리 이후로 정리되어 있어 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 이 점유자가 낙찰자에게 임대차보증금 반환을 주장하며 대항할 수 있는 구조로 보지는 않습니다. 다만 보증금 자체는 미상이므로 매각물건명세서 원문과 점유관계는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 싸졌지만 시장 자체가 하락 중
상무자이 동일면적 실거래 중 최근 12개월 표본은 6건, 평균은 617,500,000원입니다. 현재 최저매각가 463,400,000원은 이 최근 평균의 75.0%입니다. 최신 거래는 2025.12의 560,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래가보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 143.92㎡ | 1 | 560,000,000원 |
| 2025.12 | 143.92㎡ | 1 | 560,000,000원 |
| 2025.05 | 143.92㎡ | 5 | 640,000,000원 |
| 2025.02 | 143.92㎡ | 4 | 660,000,000원 |
| 2025.02 | 143.92㎡ | 4 | 660,000,000원 |
| 2025.01 | 145.7㎡ | 2 | 625,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 617,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 463,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,034,000원 |
| 1. 하나은행 근저당 | 539,000,000원 | 456,366,000원 |
| 2. 한국자산관리대부 근저당 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국자산관리대부 전세권 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 619,000,000원 중 예상 배당액은 456,366,000원, 미배당은 162,634,000원입니다. 후순위 담보권의 미배당이 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 463,400,000원 | 456,366,000원 | 162,634,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 324,380,000원 | 319,038,680원 | 299,961,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 227,066,000원 | 223,087,076원 | 395,912,924원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 따라 인수되는 구조가 아닙니다. 따라서 유찰이 더 진행되면 실질취득금액도 매각가와 함께 낮아집니다. 다만 시세 자체가 -20.6% 하락 추세를 보이고 있으므로, 단순히 유찰 횟수만 늘어나는 것을 가격 안전마진으로 간주하기보다는 다음 실거래 흐름을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상무역 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 중소규모 아파트단지·근린생활시설·임야 등이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2008.05.29 사용승인, 지하1층~지상12층 규모이며 승강기·난방·스프링클러·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 용도지역은 제2종일반주거지역, 공시지가는 952,500원/㎡입니다.
- 규제. 제1종지구단위계획구역, 비행안전제6구역, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 단지. 상무자이는 269세대이며, 해당 면적 실거래 표본이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 윤세진은 대항력 없음으로 정리되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원문을 다시 확인합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 617,500,000원보다 현재 최저가는 낮지만, 최근 거래 추세 -20.6%를 응찰가 산정에 반영합니다.
- 최신 실거래 확인. 현재 확인되는 최신 거래는 2025.12의 560,000,000원입니다. 입찰 전 추가 거래가 발생했는지 확인합니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 하나은행 및 후순위 채권에 미배당이 발생해도 배당표상 낙찰자 인수액은 0원입니다.
- 명도 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 별도 점유자가 확인되므로 실제 거주·점유 상태를 현장에서 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘하락장에서 얼마에 받을지’가 핵심
이 사건은 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 한국자산관리대부의 근저당권·전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 윤세진의 전입도 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 감정가 662,000,000원에서 1회 유찰돼 463,400,000원까지 내려와, 최근 12개월 평균 617,500,000원의 75.0%입니다. 다만 이 단지의 최근 가격 흐름은 -20.6%로 하락 중이고 최신 거래는 560,000,000원입니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 메리트가 생겼지만 하락 추세를 감안해 응찰가를 보수적으로 결정할 물건입니다.
