광주지방법원 2025타경34399. 나주시 봉황면 와우리 1-29 소재 부동산으로, 감정 이용상태와 토지 자료상 봉황농업공업단지 내 공업용 자산입니다. 토지는 공장용지 5,314.0㎡, 계획관리지역·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역에 포함되어 있습니다. 현재 소유자는 유한회사대경산업이고, 2023.12.20. 순천광양축산업협동조합이 채권최고액 744,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.10.28. 유한회사영진산업의 가압류 257,710,030원이 들어왔고, 2025.11.13. 순천광양축산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 배당 부족액이 생기더라도 그 부족액이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34399 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 봉황면 와우리 1-29 |
| 도로명 | 나주시 봉황면 봉황농공단지길 134-27 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 5,314.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 유한회사대경산업 |
| 감정가 / 최저가 | 773,912,450원 / 541,739,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천광양축산업협동조합 / 628,109,991원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 공시지가 | 62,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 현재 권리관계에서 핵심은 2023.12.20. 순천광양축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 유한회사영진산업의 가압류와 순천광양축산업협동조합의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 2020년 나주시 압류를 포함한 당시 권리들은 2021.06.10. 임의경매로 인한 매각 과정에서 말소된 이력이 있어 현 경매의 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 실질취득도 541,739,000원
현재 최저매각가는 541,739,000원으로 감정가 773,912,450원의 70%입니다. 인수할 임차보증금이나 존속 권리가 없으므로, 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액 역시 541,739,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 541,739,000원 | 533,921,610원 | 467,788,420원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 379,217,300원 | 373,108,258원 | 628,601,772원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 265,452,109원 | 260,935,779원 | 740,774,251원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 379,217,300원, 265,452,109원으로 내려가고 채권자 미배당은 각각 628,601,772원, 740,774,251원으로 커집니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권자의 배당 부족보다 공업용 부동산 자체의 활용성과 매각 대상 범위가 입찰 판단에 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 541,739,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,817,390원 |
| 2. 근저당 · 순천광양축산업협동조합 | 744,000,000원 | 533,921,610원 |
| 3. 가압류 · 유한회사영진산업 | 257,710,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 541,739,000원 가정 시 집행비용 7,817,390원을 제외한 533,921,610원이 근저당권자에게 배당되고, 유한회사영진산업 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 청구액 1,001,710,030원 대비 미배당은 467,788,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 매각 범위 — 멸실 건물과 제외 컨테이너를 반드시 분리
등기에는 와우리 1-29 가·다동이 표시되고, 말소기준 근저당권의 공동담보에는 같은 토지와 라동·마동도 기재되어 있습니다. 따라서 공업용 자산의 이용계획을 세울 때는 현재 사건의 실제 일괄매각 대상과 현존 건물 상태를 구분해 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 자료 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 봉황면 와우리 소재 봉황농업공업단지 내에 위치하며, 부근은 중소규모 공장이 소재하는 공업지대입니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 5,314.0㎡, 공업용 이용, 평지·세로장방·소로각지입니다.
- 용도지역·지구. 계획관리지역·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역에 포함되고, 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 농업보호구역·농림지역은 접합니다.
- 공시지가. 62,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각물건명세서상 부속건물 공장(창고)의 현황 멸실은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 2023.12.20. 순천광양축산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 보고, 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 매각 대상. 일괄매각 범위와 현존 건물을 대조하고, 현황 멸실된 부속건물 공장(창고)을 감정가에서 어떻게 평가했는지 확인하세요.
- 제외 물건. 목록1 지상의 이동식 컨테이너 3동은 매각 제외이므로 점유·철거·사용 관계를 현장에서 구분하세요.
- 토지 이용. 계획관리지역·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역과 가축사육제한구역 저촉 조건을 실제 사업 목적과 대조하세요.
- 가격. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 건물 존치 상태·토지 활용성·매각 제외 물건을 반영한 자체 상한가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 사는지’가 더 중요한 사건
권리 구조만 보면 핵심은 단순합니다. 2023.12.20. 순천광양축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 541,739,000원입니다.
그러나 이 물건은 주거용 집합건물처럼 권리만 정리하면 끝나는 자산이 아닙니다. 기타 + 토지의 공업용 일괄매각이고, 부속건물 공장(창고)은 현황 멸실, 이동식 컨테이너 3동은 매각 제외입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 물적 범위 확인은 필수”입니다. 1회 유찰이라는 사실보다 실제로 취득하는 토지·건물의 상태와 이용 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
