광주지방법원 2025타경34589. 나주시 운곡동 239-2의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장 및 직원숙소·휴게실, 하역장·물류창고, 공장 및 사무실·회의실 등으로 이용 중이고, 토지는 지목이 공장용지인 13,300.1㎡ 규모입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 지상에 식재된 수목과 수변전설비도 매각에 포함됩니다.
권리 흐름의 핵심은 명확합니다. 2024.10.10. 설정된 에이치디현대오일뱅크주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 하나동산새마을금고 가압류와 임의경매개시결정, 나주세무서 및 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리분석상 이 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34589 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 운곡동 239-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 직원숙소·휴게실 · 하역장(물류창고 등) · 공장 및 사무실·회의실 |
| 토지 | 공장용지 · 13,300.1㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 유한회사승하 |
| 감정가 / 최저가 | 4,144,615,300원 / 2,901,231,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 에이치디현대오일뱅크주식회사 근저당 · 2,871,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 지상 식재 수목 포함 · 지상 수변전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2024.10.10. 설정된 에이치디현대오일뱅크주식회사 근저당으로, 채권최고액은 2,871,600,000원입니다. 이후 가압류 500,000,000원과 경매개시결정, 국 및 국민건강보험공단의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’은 단정 금지
현재 최저매각가는 2,901,231,000원으로 감정가 4,144,615,300원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 낮아진 것은 사실이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 70%가 실제 산업용 부동산 시장에서 저평가인지 여부는 확인되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,901,231,000원 | 2,869,818,690원 | 501,781,310원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 2,030,861,699원 | 2,008,153,082원 | 1,363,446,918원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,421,603,189원 | 1,404,987,157원 | 1,966,612,843원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,901,231,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,412,310원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 에이치디현대오일뱅크주식회사 | 2,871,600,000원 | 2,869,818,690원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 하나동산새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 3,371,600,000원, 예상 배당액은 2,869,818,690원으로 미배당 501,781,310원이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 중·소규모 공업용 부동산과 공업나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용. 공장 및 직원숙소·휴게실, 하역장·물류창고, 공장 및 사무실·회의실 등 복합적인 산업시설로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 버스승강장이 위치해 일반적인 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물이며, 일부는 H-Beam 보강 및 위생·급배수·화재탐지·경보·옥내소화전·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 13,300.1㎡, 일반공업지역·제1종지구단위계획구역·지방산업단지이며 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 지상 수목과 수변전설비도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.10.10. 을구 9번 에이치디현대오일뱅크주식회사 근저당이 기준이며, 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 가격조사. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 나주일반산업단지 내 공장용지·공장 거래사례와 임대수요를 별도로 확인하세요.
- 시설 실사. 공장·숙소·휴게실·하역장·창고·사무실·회의실과 수변전설비의 현황, 노후도와 사용 가능 상태를 직접 점검하세요.
- 일괄매각 범위. 지상 수목과 수변전설비가 매각에 포함되므로 감정평가서상의 평가범위와 현장 현황을 맞춰보세요.
- 세금·공과금. 국 및 국민건강보험공단 압류가 확인되는 만큼 배당과 별개로 체납세·공과금 관련 원본 서류를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌지만 제공된 분석상 모두 매각으로 소멸하고, 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 2,901,231,000원까지 내려왔습니다.
다만 가격 측면에서는 신중해야 합니다. 공장용지 13,300.1㎡와 공장·숙소·창고·사무실이 결합된 산업용 부동산은 표준화된 주거상품과 달리 개별성이 크고, 이번 자료에는 비교 실거래가가 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장과 시장조사가 필요입니다. 1회 유찰이라는 사실 자체보다 현재 산업단지 내 실제 수요와 시설 활용 가능성이 입찰가를 결정해야 합니다.
