🔑 말소기준 2020.07.20 ✅ 인수 0원 📉 1회 유찰 · 70% ⚠️ 임대관계 미상
광주지방법원 2025타경34748. 광주광역시 남구 화장동 903의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 유귀례·유귀순·유서영·유재용·유재형으로 각 지분은 5분의 1이며, 2024.12.24. 상속을 원인으로 2026.01.16. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 권리분석의 기준은 2020.07.20. 설정된 대촌농업협동조합 근저당권 채권최고액 36,000,000원입니다.
그 뒤 현재 남아 있는 이강용의 근저당권 2건과 백종인의 근저당권, 대촌농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항은 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로, 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34748 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 화장동 903 · 신창안길 4-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 이용상태 | 주택 · 창고 · 창고 |
| 현재 소유자 | 유귀례 · 유귀순 · 유서영 · 유재용 · 유재형 (각 5분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 90,129,910원 / 63,091,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대촌농업협동조합 / 29,925,805원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2020.07.20. 이후는 매각으로 정리
과거 최삼식·송하금융주식회사·곡성축산업협동조합·안종혹 명의의 근저당권과 정지윤·서원석 명의 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 것은 을구 9번 대촌농업협동조합 근저당권이고, 이후 이강용·백종인 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 90,129,910원, 현재 최저매각가는 63,091,000원으로 감정가의 70%입니다. 이미 1회 유찰된 가격이지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 같은 비교 시세가 제시돼 있지 않습니다.
따라서 최저가가 감정가에서 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 있다거나 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 단독주택과 토지는 건물 상태와 토지 조건, 제시외 건물, 현황 차이가 실제 가치 판단에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 가격 판단의 전제가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,091,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,535,638원 |
| 2. 근저당 · 대촌농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이강용 | 26,000,000원 | 25,555,362원 |
| 4. 근저당 · 이강용 | 13,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 백종인 | 13,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권최고액 합계 88,000,000원 중 61,555,362원이 배당되고 26,444,638원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 화장동 소재 ‘신창마을’ 내에 위치하며, 부근은 기존주택지대이고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 주택 1개와 창고 2개로 이용 중입니다.
- 구조. 주택은 세멘브록조 강판지붕 1층, 창고 2개는 세멘브록조 스레트지붕 1층으로 조사됐습니다.
- 설비. 주택에는 일반적인 위생·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 소로3류에 저촉되고 비행안전제6구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자와 임차 여부를 현장에서 재확인하세요.
- 가격 원점검토. 최근 실거래 시세가 없어 63,091,000원이 저렴한지 판단할 비교 기준이 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 지붕 현황. 주택은 공부상 기와지붕, 현황은 강판지붕으로 조사됐으므로 현 상태를 직접 확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 매각 대상과 실제 현황을 대조하세요.
- 등기 정리. 이전촉탁 시 목록2 말소사항에 갑구 1-1 특약 부기등기 기재가 필요하다는 비고가 있습니다.
- 공유자 현황. 현재 등기상 소유자는 유귀례·유귀순·유서영·유재용·유재형으로 각 5분의 1 지분입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 감정평가서 및 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 선명, 가격은 현장 확인 후
이 사건의 권리 구조는 복잡해 보이는 과거 등기 이력에 비해 현재 판단은 단순합니다. 2020.07.20. 대촌농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 존속 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 안전성과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 여기에 제시외 건물 포함, 주택 지붕의 공부·현황 차이까지 있으므로 권리는 확인 가능하지만 가격은 현장을 보지 않고 결론내리기 어려운 물건입니다. 입찰의 승부처는 할인율 자체보다 실제 점유와 건물 상태, 매각 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
