광주지방법원 2026타경30084. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 9층 907호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 말소기준은 2022년 9월 16일 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024년 10월 18일 박치화 명의의 주택임차권과 2026년 1월 9일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 임차권자의 전입일은 2022년 10월 21일로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건은 권리 자체만 보고 단순하게 끝내기보다 등기부의 근저당권 변경내역을 함께 봐야 합니다. 우리은행 근저당권은 최초 채권최고액 23,047,920,000원으로 기재돼 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제가 적혀 있습니다. 제공된 예상배당은 최초 근저당권 금액을 기준으로 계산돼 있으므로, 실제 입찰 전에는 변경등기의 법적 효과와 현재 피담보채무를 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 907호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하2층~지상20층 중 9층 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 215,400,000원 / 150,780,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력은 없다
말소기준권리는 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 박치화의 임대차계약일은 2022.10.04., 점유개시일은 2022.10.07., 전입일은 2022.10.21., 확정일자는 2022.10.04.입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.10.18. 접수됐고 배당요구도 같은 날 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박치화 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 175,300,000원 | 2022.10.21 / 2022.10.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박치화는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 임차권자로 기재돼 있으며, 매수인에게 승계되는 보증금은 배당 시나리오상 0원입니다.
② 가격 판단 — 유찰 1회, 하지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 150,780,000원으로 감정가 215,400,000원의 70%입니다. 그러나 동일 건물·유사 오피스텔의 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 이 70%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수는 없습니다.
이 사건의 현재 실질취득액은 매수인 인수 0원을 전제로 150,780,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 105,546,000원, 3회 유찰 시 73,882,200원으로 제시돼 있지만, 각 회차에서도 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 판단은 향후 회차별 최저가 자체보다 현장 상태와 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,910,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 147,869,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 우리은행 근저당권 배당으로 계산되고, 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다. 총 미배당액은 23,075,350,920원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 건물은 지하2층~지상20층 철근콘크리트구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 1,115,000원/㎡이며 대로2류·중로2류·소로2류에 접합니다.
- 규제. 토지구획정리사업지구·가로구역별 최고높이 제한지역·시가지경관지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 관련 기재가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당권 변경등기. 최초 23,047,920,000원과 변경등기 56,520,000원의 관계 및 공동담보 해제 효과를 원본에서 확인하세요.
- 임차권. 박치화의 전입일 2022.10.21.이 말소기준일 2022.09.16.보다 뒤라는 점을 등기부·매각물건명세서와 재확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 생략됐으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 현재 점유 상태는 별개일 수 있으므로 입찰 직전 현황조사를 다시 확인하세요.
- 가격. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 거래사례를 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다고 모두 인수하는 것은 아니다”
이 물건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 임차보증금 175,300,000원입니다. 현재 최저가 150,780,000원보다 크기 때문에 겉으로는 인수 위험이 커 보일 수 있습니다. 그러나 권리의 순서는 다릅니다. 말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권이고, 임차인의 전입은 2022.10.21.입니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다.
결론적으로 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔어도 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 또한 우리은행 근저당권의 최초 금액과 같은 날 변경등기 금액이 함께 존재하므로, 이 사건의 최종 체크포인트는 “임차보증금 인수 여부”가 아니라 “근저당권 변경등기 원문과 실제 시세 확인”입니다.
