광주지방법원 2026타경30522. 광주 남구 백운동 루엔시티 106동 4층 404호 아파트입니다. 김태선이 2017.05.17. 거래가 151,201,000원에 소유권을 취득했고, 등기 과정에는 과거 가등기·신탁·다수 근저당 및 질권이 등장합니다. 그러나 상당수는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매 권리분석의 기준점은 2019.10.31. 을구 12번 푸본현대생명보험주식회사 근저당권입니다.
그 이후 등기된 전세권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 제공된 예상배당에서도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 등기상 인수와 별개로 실제 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30522 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 백운동 691 루엔시티 106동 4층404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지하2층 지상17층 중 4층 404호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김태선 (2017.05.17. 거래가 151,201,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 피제이파이낸셜대부 주식회사 |
| 청구금액 | 86,019,489원 |
| 매각기일 | 2026.07.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2019.10.31. 을구 12번 근저당권입니다. 채권최고액은 230,400,000원, 근저당권자는 푸본현대생명보험주식회사입니다. 2022.04.11. 설정된 스카이파이낸셜대부주식회사 전세권의 전세금 5,000,000원과 2026.02.05. 서울보증보험주식회사 가압류 29,830,740원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 시나리오 — 유찰되면 채권 미배당만 커진다
현재 회차는 감정가와 같은 276,000,000원의 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 220,800,000원, 2회 유찰 시는 176,640,000원입니다. 가격이 내려갈수록 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 276,000,000원 | 265,230,740원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 220,800,000원 | 216,908,800원 | 48,321,940원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 176,640,000원 | 173,367,040원 | 91,863,700원 | 0원 |
즉 이 사건에서 유찰은 인수 위험을 늘리는 변수라기보다 낙찰가격과 채권 미배당 규모를 바꾸는 변수입니다. 권리상 인수액이 0원이라고 해서 신건 276,000,000원의 가격 경쟁력이 자동으로 확보되는 것은 아니므로, 응찰가는 권리분석과 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,664,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 푸본현대생명보험주식회사 | 230,400,000원 | 230,400,000원 |
| 3. 을구 24번 전세권 · 스카이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 29,830,740원 | 29,830,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,105,260원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 265,230,740원이 전액 배당되고 소유자 교부액 6,105,260원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 백운동 소재 광주대성초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·단독주택·주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근과 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물의 4층 404호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 서측과 남측으로 공도와 연계되는 단지 내 도로가 소재합니다.
- 토지이용. 3종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구이며, 대로3류·소로1류·소로2류·소로3류·중로2류와 관련된 지정이 확인됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 12번 푸본현대생명보험주식회사 근저당권 230,400,000원이 기준권리인지 등기 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 전세권 확인. 을구 24번 스카이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원의 배당·소멸 관계를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 점유·명도. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사서와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가는 276,000,000원입니다. 권리 인수 0원만 보고 응찰가를 정하지 말고 실제 거래 가능한 가격을 별도로 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 220,800,000원, 2회 유찰 시 176,640,000원으로 내려가며 각 회차에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당표 한계. 집행비용은 4,664,000원으로 추정돼 있고 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시나리오에 반영되지 않았으므로 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2019.10.31. 푸본현대생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 후순위 전세권과 가압류는 매각으로 정리됩니다. 제공된 현재·1회·2회 유찰 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 신건 최저가가 276,000,000원이라는 점은 별도의 판단 영역입니다. 권리 안전성이 확보돼도 가격을 잘못 잡으면 투자 결과는 달라집니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순, 가격 판단은 별도 검증으로 정리하는 것이 맞습니다.
