창원지방법원 2025타경709. 사천읍 정의리 대명주택 나동 4층 403호, 전용 55.44㎡의 주거용 아파트입니다. 감정가는 49,000,000원이지만 4회 유찰되며 현재 최저매각가는 11,765,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2017년 3월 31일 설정된 사남새마을금고 근저당권 41,600,000원이고, 그 뒤 2024년 사남새마을금고 가압류 16,804,630원과 2025년 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격만 보면 감정가의 24% 수준까지 떨어졌고 최근 12개월 실거래 평균과 비교해도 33.9%에 불과합니다. 다만 이 단지의 최근 거래 추세는 과거 구간보다 14.2% 낮아진 상태입니다. 최신 실거래도 30,000,000원으로 최근 12개월 평균 34,666,666원보다 낮습니다. 따라서 과거 전체 평균 38,250,000원을 근거로 가격을 낙관하기보다는 최근 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 보는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 5번 사남새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 41,600,000원이고 채무자는 이동순입니다. 이후 등기된 사남새마을금고의 가압류 16,804,630원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 과거 한국주택은행·삼천포수산업협동조합 근저당권과 국세 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 싸지만 시장도 내려왔다

대명 동일 면적 55.44㎡의 확인된 실거래는 8건입니다. 전체 평균은 38,250,000원이지만 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 34,666,666원, 최신 거래는 30,000,000원이며 최근 구간은 이전 거래 구간보다 14.2% 하락했습니다.

현재 최저가 11,765,000원은 최근 12개월 평균 34,666,666원의 33.9%, 최신 실거래 30,000,000원보다도 크게 낮은 수준입니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 할인”만 있는 것이 아니라 최근 거래 기준으로도 가격 차이가 존재합니다. 다만 거래 방향 자체가 하락 중이므로 34,666,666원을 고정 시세처럼 전제해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 11,765,000원 가정)

채권 합계 58,404,630원 중 11,153,230원이 배당되고 미배당은 47,251,400원입니다. 신청채권 36,268,524원도 전액 충족되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 사천고등학교 남서측 직선거리 약 300미터 지점에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·아파트단지·공원·학교 등이 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 물건까지 자동차 접근이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 4층 403호이며 1987년 사용승인된 2개동 단지입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일·장판지 등으로 조사됐습니다.
• 도로. 북서측 중로와 북동측 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 대지권 목적 토지는 2,812.0㎡의 부정형 아파트 부지입니다. 공시지가는 435,600원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·교육환경보호구역·상대보호구역·비행안전제5구역(전술)·문화재보호구역기타에 속하며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 60세대·1987년 사용승인 단지이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.0회입니다. 가격 할인과 별개로 실제 매수 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임대관계 재확인. 감정평가 당시 2차례 방문에도 폐문으로 내부 및 임대관계를 확인하지 못했습니다. 현황조사와 현장 점유 상태를 반드시 다시 대조하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 38,250,000원보다 최근 12개월 평균 34,666,666원과 최신 거래 30,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -14.2%입니다.
• 반복 유찰 원인 확인. 현재까지 4회 유찰됐습니다. 내부 상태·수요·단지 연식 등 가격 외 원인을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 내부 상태. 내부조사가 불가능해 외부 관찰·인근 탐문·인근 선례 등을 종합해 개략적으로 평가됐습니다. 수리비를 확인하지 않은 상태에서 최저가만으로 총투자비를 판단하지 마세요.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 47,251,400원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 승계를 혼동하지 마세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 가격은 낮아졌고, 마지막 확인은 ‘점유’다

이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 11,765,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 34,666,666원의 33.9%까지 떨어졌습니다. 감정가 49,000,000원만 기준으로 한 할인처럼 보이는 것이 아니라 최신 거래 30,000,000원과 비교해도 낮습니다.

반면 최근 거래 추세는 -14.2%이고 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 1987년 사용승인·60세대 단지라는 환금성 조건과 함께 봐야 합니다. 특히 감정평가 과정에서 두 차례 방문에도 폐문으로 내부와 임대관계를 확인하지 못한 점은 입찰 직전까지 남겨둘 수 없는 변수입니다. 등기상 권리는 정리형, 가격은 큰 할인 구간, 그러나 점유·내부 상태 확인 전에는 최종 판단 보류. 이 사건의 핵심은 그 세 가지를 분리해 보는 것입니다.